今日は初心者向けの話です。
そして、結構私の個人的な意見です。
これから不動産投資を始めようとしている人でどういう物件を買っていくかの１つの考え方についてです。
何度も言いますが、個人的な意見です。
まず１棟物を買うかどうかです。
区分を買うのか？
戸建てを買うのか？
一棟物を買うのか？
の話。
１棟物の融資が付く人は1棟物を買うべきです。
買うかどうかでなく、買えるかどうかです。
このあたりの話は私の過去のブログでたくさん書いているのでここでは省略します。
以下、1棟物の融資が付く場合の話です。
次のジャッジポイントは、
収益還元系の両雄、千葉銀orりそな銀行から融資が引けるかどうかです。
不動産投資の序盤はCF優先です。
特に最初の１棟目はいかにフルローンを獲得するかというのが１つの論点です。
収益還元系の千葉銀かりそなから融資が引けるかどうかは大きいです。フルローンが引けるチャンスが高いからです。融資条件も良いです。
千葉銀かりそなで融資が引ける人は、築古とか言ってる場合じゃないです。そのあたりの銀行から融資が引ける場合は新築を軸足に不動産投資を組み立てるべきです。
以後、その人は新築系の不動産投資人生を送っていく事になる事が多いです。
次のチェックポイントは、オリックスとか地銀で融資が引けるかです。
このあたりの金融機関を使う場合も、基本は新築の方がいいような気がします。
フルローンに近い条件、そこそこの融資条件が出る可能性が高いです。
ここくらいまでは、属性が比較的いい人で、
属性や資産などを活かして、新築が買えるゾーンなんじゃないでしょうか。
次からは、信金系とかがあってトラスト系などに続くんじゃないでしょうか。
このあたりは、積算中心です。
築古を主軸に組み立てるゾーンです。
属性や個人の資産で、というよりは、物件の積算力の強さで築古物件を買っていくゾーンです。
一番最初で、どこのゾーンの金融機関が使えるのかっていうのがとっても重要です。
最初からできるだけ上のゾーンの金融機関を使うべきです。
成功すると、上のゾーンの金融機関を使えるようになるケースもありますが、実はそういうのはあまりなくて、基本的に上のゾーンから下のゾーンに降りていくケースが多いような気がします。
ですので、小さい物件をとりあえず買って徐々に規模を拡大して、上位の銀行を目指すというよりは、
何も物件を買わずにお金を温存して、属性を十分に高めたうえで、一気に上の銀行から使うというケースの方が実は現実的には最短ルートだったりすると思うのです。
上のゾーンの金融機関から攻略するのが一番効率が高いです。
こういう枠組みがあるという事は知っておいた方がよいです。
以上、極めて個人的な意見でした。
