これまで以上に土地から新築の案件の検討を進めています。
土地の値段の相場があります。
都心部の強いエリアは高いです。
都心部から離れて郊外に行けば行くほど土地代が安くなるという傾向はあります。
同様に、家賃の相場もあります。
これも同様の傾向で、
都心部の強いエリアは高いです。
都心部から離れて郊外に行けば行くほど家賃は安くなるという傾向はあります。
一方で建築費は、
凄く厳密に言うとエリアで建築費は違ってくるところもあるようですが、
基本的に場所によらずに同じ規模のアパートだったら同じ値段になります。
利回り＝（家賃）÷｛（土地代）＋（建築費）｝
です。
建築費は一定で、
家賃と建築費は場所によって変わります。
それで、利回りというのを１つの指標にして企画のGO/NOGOを考えるわけです。
高い利回りを作る場合３つの考え方があると思います。
①１つ目は、家賃を高くして、利回りを高めるという考え方。
②２つ目は、土地代を安くして、利回りを高めるという考え方。
③３つ目は、家賃と土地代でいいバランスのものを選ぶ事で、利回りを高めるという考え方です。
いろいろあると思います。
最近思ってきたこととしては、
少なくとも私が検討しているエリアでは①が最良なんじゃないかなと思うようになってきました。（または③）
①の考え方で利回りを高める方がやりやすい。
これは、あくまでも私が検討しているエリアでの話です。
日本全国の全然違うエリアだと、
違うものが利回りを高めやすいのかもしれません。
知らんけど。
少なくとも、私が検討しているエリアだと、
土地代と家賃のバランスを考えた際に、
土地をひたすら安いものを探すという方向よりは、
そこそこ土地代がかかったとしても、非常に高い家賃が取れるなら、
そちらの方が高い利回りが作りやすい傾向があるかなと思ったという話です。
郊外に行ったとしても思った以上に土地が安くならないという事と、
利回りの式の分母にある建築費が、高い値段で高止まりしているから、
そりゃーそうかという話なのかもしれません。
もちろん、相場感を逸脱するくらい大きく土地が安かったりしたら、
そちらの方が高い利回りで物件が作れると思いますけどね。
ふと思った話でした。
