土地から新築をする際に、どういう間取りを採用するのかという問題があります。
1Ｋにするのか1LDKにするのか？みたいな。
この前、こんな事を言っている人がいました。
「1Ｋのアパートを建てるより1LDKのアパートを建てる方が利回りが高く作れる」
と。
正直、私はそんな事はないと思いました。
少なくとも私が検討しているエリアでは。
他のエリアではそういう事あるんでしょうか。知らんけど。
1Ｋを1LDKにする事でどれくらい家賃アップするのか。
当然、部屋の数は減ります。
１部屋あたりの面積が広くなって、部屋の数がその分減って、
それをリカバリーできるくらい家賃アップするのかという話です。
例えばの例で具体的な数字で考えたら分かりやすいと思います。
20㎡の1Ｋ9戸と
30㎡の1LDK6戸とではどちらが利回りが高いのか？です。
私の検討しているエリアだと、
20㎡の1Ｋが30㎡の1LDKになったとして、家賃は1.5倍になりません。
例えば、20㎡の1Ｋの家賃が6.5万円だとしましょう。
それが30㎡の1LDKになったとしても、9.75万円にはならないという話です。
どれくらい家賃アップするのかというのが重要で、
それがエリアによって結構違うと思うのです。
私は印象では、都心部の強いエリアの方が家賃アップ率は大きくて、
郊外になればなるほど家賃アップ率は小さいという印象があります。
私の感覚だと、
（私の検討するエリアや、私の検討するエリアよりもう少し郊外のエリアだと）
20㎡の1Ｋが6.5万円だとすると、
30㎡の1LDKは、いいとこいってもせいぜい1万円アップくらいにしかならないという印象があります。
20㎡の1Ｋが6.5万円で
30㎡の1LDKが7.5万円くらい。
こんな印象があります。
過去にそういう検討をした際に、
その地域の業者にヒアリングをするとそういう肌感覚でした。
感覚として、
1LDKだ！おー！かなり貴重だ！というよりは、
ゆったり住みたいから1Ｋの広い目で1LDKに住もうか、みたいな受け取られ方をしている印象があります。
都心部での1LDKのありがたさよりは、
郊外だと広くてあたりまえなんで、そんなにありがたくないのでしょうかね。
こんな印象を持っています。
郊外だと広くてあたりまえみたいな感覚が強いので、
ちゃんとエリアの実情を調べ尽くして、
そのエリアで、どういうのを企画するのがよいのか
じっくり分析したうえで考えるのがよいのでしょうね。
