不動産投資を始めたのはざっくり３年前です。
不動産投資の本なんかは何十冊も読みました。
当時、たくさん物件を持っている先輩大家の話も聞きました。
それらの情報を総合して、物件を買い続けていくためにはBSなどの財務的な数字が重要だという事を勉強しました。
「土地値物件などの土地の価値が強い物件を買い続けていく事で、半永久的に物件を買い続けていく事ができるじゃん！！」って。
タネが分かれば、話が早い。
あとはその通りに実行するだけですよ。
さっそく行動に移して自分でいろんな金融機関をまわりました。
金融機関で融資をしてもらうための条件などをヒアリングしまくったのですが、ある結論にたどり着きました。
「あれ、本などで読んでいた話とちょっと違うぞ」
そのまんまハマる金融機関もあれば、そうでない金融機関もありました。
積算が高い物件ばかりを買って債務超過しないようにしたからといって必ずしも融資が出続けるという事ではないです。自己資本比率とか、そういう話でなく、
私がよく言っている、「収益性を重視する金融機関だと耐用年数超えの物件の収益はゼロになる」という話であったり。(それ以外の観点だったり)
いろいろ話を聞いていると、
近年になって耐用年数超えに対して厳しくなってきたようですね。
どういう事か。
本に書いている事は、当時としてはそれが正解(必勝法)だったのかもしれませんが、時代が変わればいろんなものが少しづつ変わるという事です。
時代が変わるとともに、一つの観点として『積算だけをケアしておけば万事OK』という状態ではなくなってきているという事です。
先輩の大家の言う事も同じです。
先輩の大家が成功した時代ではそれでよかったのかもしれませんが、先輩大家が成功した時代と今は少しづつですが変わってきています。
確かにBSの考え方は融資という観点では最もケアしないといけない大切な考え方の１つである事は確かなのですが、それ以外にも考えないといけない事もある。
手法も日々変化するという事だと思います。
今日のブログで言いたい事は２つあります。
＜１つ目＞
不動産投資でどういう手を打っていく必要があるのかというのは日々変化し続け行きます。
過去のある時点ではそうだったのかもしれませんが、我々は常に新しい情報をキャッチして方針は常にアップデートしつづけるべきです。
＜２つ目＞
これはこれから不動産投資を始めようとする初心者の人に言いたい事なんですが、
情報のインプットを上の例で言うと、本を読んだり先輩の話を聞くところで止めていませんか？そこまでの情報だけで方針を決めてませんか？
本や先輩の情報を獲得した上で、実際に自分で金融機関にいって情報のアップデートであったり、自分に対してどうなのか？という所を精査するべきです。
