普通の人が不動産投資を始めたらだいたい2～3棟くらいで頭打ちしてしまいます。
理由は債務超過するからです。
基本的にほとんどの物件は単体で債務超過しています。
こういう構図がある中でいかにたくさんの物件を買い進めるのかというのは、
投資家にとって大きな問題の一つです。
いろんなアプローチはあると思います。
それぞれ何かしらの一長一短があって完全無欠の答えはないです。
人それぞれが自分にあったものを選択していくものかなと思っています。
ひと昔前だったら土地値物件を買うというのが一番メジャーな手法だったのかなと思います。
土地値物件は、耐用年数超えの物件であるケースが多いですが、
ただ土地の価格が強くて、土地の価格が物件の売値やそれに近いものです。
「物件価格＝土地値」となっていて買った段階で単体で債務超過していない。
また、経年で物件の評価額が落ちないので、借金返済分がそのまま潜在的な貯金になるのです。
土地値物件は、普遍的な手法の一つだと思います。
良い手法だと思います。
私もこれからそういう物件を買う可能性はあると思っています。
しかし、この投資法は少し時代遅れ感があるような気がしてきています。
過去の投資法って感じがします。
理由はいくつかあるのですが一番は、耐用年数超えの物件の評価をゼロにする金融機関が増えたからです。
だから今は、土地値だからと言って「無条件にそれを買いたい！」というわけにはならないかなと思っています。
それでどうするのか？という話なんですが、、、
まだまだ模索中の日々なのですが、最近思ってきている事は、
バランスのいいものを買い続けるのがいいのかなと思ってきています。
都心に近くになると実勢価格と評価額の乖離が大きくなります。
一方、郊外になっていくと実勢価格と評価額の乖離は小さくなります。
場合によっては等しくなったり逆転する事もあります。
そういう関係がある中で、満室経営できる事が大前提なのですが、
都心部から少し離れたもので実勢価格と評価額の乖離が小さいものを買ったり、
「立地の強さ」と「実勢価格と評価額の乖離の大きさ」の間に一定の相関関係がある中で、その中でいいバランスのもの（都心部からそんなに離れていないのに乖離が比較的小さいものなど、歪が発生しているようなお得感のあるもの）
を買い続けるという事かなと思っています。
すぐにBSが改善するというものでなく、そういうものを買い続ける事でバランスが少しづつ良くなるというものですが。
まだまだ模索中の日々ですが、
時代や自分にあった手法を模索していきたいと思います。
