自分が思っている事を好き勝手書いています。
不動産投資で物件を買うといっても、500万円しか資産が無い人と5億円の資産を持っている人とでは全く大切なポイントが違っていると思います。
サラリーマンが物件を増やしていくためにはこんな感じでフェーズを進めていくのがいいのかなと（私が）思っている事を書きたいなと思います。
今私はこう思ってます、みたいな。
【フェーズ１】
さほど資産が無い状態でサラリーマン属性で物件を買い進めるフェーズです。
最初の１棟目、２棟目くらいのフェーズです。
とにかくキャッシュが必要です。
赤字だと次以降の融資が難しくなります。
それと、所有している物件数が少ないのでトータルのCFも少ないです。
このフェーズはCF優先となるフェーズだと思います。
少々リスクをとってもいいのでそれなりのCFを作り出せる物件がいいと思います。
ここで、変なものを買ってしまうとフェーズ１だけで終わってしまいます。
賛否両論あると思いますが、首都圏の好立地で７％や７％以下くらいの建売新築アパートを買うとツンでしまうんじゃないのかなと思ったりします。
とにかくCFを作るのが最優先のフェーズかなと思います。
【フェーズ２】
フェーズ１でそれなりのCFを作り出すことに成功しています。
すでにキャッシュには困っていません。
このフェースは、資産と債務のバランスを整えるフェーズです。
棟数で言うと、３棟目くらいから６棟目くらいでしょうか。（ざっくりです）
フェーズ１は、ドラクエでいうとキャッシュがHPだったのに対して、
（キャッシュがゼロになると死ぬ！みたいな）
フェーズ２は、「資産ー債務」がHPになるフェーズだと思います。決していマイナスにしてはいけない！！みたいな。
毎年１棟ずつ1棟物を買うとする場合、
１年間の既存物件の運用だけで、「CF」や「残債の返済と評価額の減少分」を考慮して、どれだけ次の物件を買う時に出てくる債務超過の貯金を作れるのか。
そして、次の物件を買うにあたり、次物件の自己資本比率（例えば）20％に相当するキャッシュを累積のＣＦで作りだせるのかです。
このフェーズが一番難しいと思います。
ざっくり７棟くらいの所有くらいまできたら、１年間の運用だけで次の物件を買うくらいの資産の積み重ねができるくらいでしょうか。
ここをうまく乗り切るのかが不動産投資で一番難しいような気がします。
【フェーズ３】
すでに所有している物件の稼働だけで、（例えば）１年に1棟を買うための資産とキャッシュが作れる状態です。
ここまで来たら、自走モードです。
これまでは、少々のリスクを負ってでも利回りの高いものや資産バリューのいいものを優先させてきたというのに対して、
ここからは資産の置き換えフェーズで、リスクの低い都心部のものに置き換えるフェーズです。
都心などの好立地の物件を買うのはここからかなと（私は）考えております。
このフェーズでの都内7％とかそれ以下の新築アパートやRCは良手かなと思ったりします。
各フェーズで重視するポイントは違うと思っています。
フェーズ１：キャッシュ
フェーズ２：資産ー債務（ＢＳ）
フェーズ３：資産の強さ・安定性
フェーズ１で資産の強さや安定性を追求している人が多いような気がしています。
もちろん、すでに資産をたくさん持っている人なのかもしませんが。
各フェーズでのおさえどころをキチンとふまえたうえで進むのが効率的なのかなと思っています。
