難がある微妙な土地なので進めるか悩ましいのですが、とりあえずラフプラン検討はお願いする事にしました。
現地調査はできていなかったのですが、、、
ちょうどその土地の近くに検討してみたい土地が出てきたので、ついでにその土地の視察もしてきました。
実際に現地で土地を見ると、、、
まず、２項道路のところは、道が狭いのかなと思っていたのですが、
確かに狭い所は存在しているが、周辺のエリアはほとんどセットバックが完了している。
これくらいの道幅があれば、おそらくトラックは入れそうな感じ。
仲介が２項道路だからトラックが入れないって言ってたけどおそらく大丈夫なんじゃないかな。。。
当初思ったよりダメダメな土地ではないかなという印象を持ちました。
でもやっぱり数ある候補の中の一つといった感じでしょうか。
それから数日が経過し、工務店からラフプランと見積もりが帰ってきました。
ラフプランを見ると、、、
とりあえず3層9戸は実現できそう。
各部屋の面積は19ｍ2くらい。
総工費は、まあこんなもんでしょう。
ざっくりと表面利回りを計算するとざっくり8％くらい。
うーん。
初見でイメージしていたくらいの利回りですね。
最低限の8％はクリアしているが、
私の目標とする8.5％はクリアしていない。
うーん。まいった。
難がある土地なんで、8％じゃーちょっと厳しいかも。
ただ今のご時世ミスミス8％の案件を捨てるのももったいない。
少し悩みましたが、撤退はしないでもう少し詳細検討は進める事にしました。
ある程度企画の方は見えてきたので、状況の確認のために、仲介に電話をして聞いてみよう。仲介に電話してさぐりを入れる事にしたのでした。
私 「こんにちは。例の土地についてお話させてください」
仲介「はい」
私 「ちなみにあの土地はどういう感じでしょうか？」
仲介「問い合わせは多数あるんですが、共有地の融資のところでとまっている人が多いです。とりあえず１件、業者が指値を入れて買いたいと言っています」
私 「えっ、そうなんですね。でも買いたい意思をあらわしているのではその業者１件だけなんですか？」
仲介「はい、その業者１件のみです」
私 「そうなんですね。実は私もアパート企画が作れそうなので
詳細検討をや相談をしたいと考えているんですよ」
仲介「わかりました。それでは一度、面談させていただけますでしょうか」
私 「はい。ぜひぜひお願いします」
私 「ちなみに、その業者ってどれくらいの金額で指値をしているんですか？」
仲介「3000万円の指値をしています」
私 「そうなんですね。もしも私が3000万円より高い金額で指値をしたら通る可能性はあるんですか？」
仲介「可能性はあると思いますよ」
仲介「それと、その業者は共有地を売主さんが買い取る事をお願いしているんですよ」
仲介「業者的にも共有地は嫌なので、売主さん負担で共有地を隣人から購入してもらった状態なら3000万円で買うと言っているようです」
私 「そうなんですね。状況、わかりました。」
この電話で状況が一気に見えてきました。
＜つづく＞
