投資家の仕事は未来を具体的に予測する事であると聞いたことがあります。
10年後の不動産投資はどういう世界になっているのでしょうか。
たまに「近頃は新築アパートばっかりですね」というのを聞きます。
一時期に比べて少しましになってきていますが、たしかに新築アパートばっかりの印象あります。
どれくらいの需要があって、
すでにどれくらいアパートが存在していて、
そこから毎年どれくらい新築アパートが作られているのか。
逆に毎年どれくらい古いアパートが使われなくなるのか。
そういうのが気になりますよね。
★ここは機会があったら調べてみたい。
感覚的に、新築アパートがつくられるペースの方が凄く早いような気がしています。
毎年どれくらい古アパートが使われなくなるかと書きましたが、（取り壊されるアパートはあると思いますが、）正確には、取り壊しはしないけど客が付いておらず、開店休業みたいなアパートが増えていくと思います。
不動産賃貸としての、需要は増えるのかもしれませんし、減るのかもしれませんが、そんなに大きくは変わらないとするのであれば、基本的に増えた分だけ空室が増えるという事だと思います。
特に一番気になっているのは、シングル向けのアパートの増え方です。横浜だと、狭小アパートが恐ろしいペースで量産されまくっています。もともとアパートが乱立しているエリアにさらに追い打ちをかけてアパートが建築されています。スーモなんかで特定のアパートを定点観測する事があるのですが、新築で売りに出されて数か月経過して満室になっていないのにもかかわらず、近くに同じハウスメーカーのアパートが数件新たに建築されるというのをちょくちょく見る事が多いです。
そういう狭小のアパートのオーナーさんは、高利回りなので今の時点ではそれなりに儲かっているというのはチラホラ聞きます。不動産投資で結構な著名な人も狭小アパートを買っています。そして高い収益を得て成功しています。
でも、毎年たくさんの狭小アパートが建築されてこのまま未来永劫いい感じで収益を上げ続ける事ができるのかというのはよくわからないと思います。そりゃー未来永劫、高利回りの狭小アパートで儲け続ける事ができるなら私も買いたいと思いますが、それは難しいんじゃないかな（と私は）推測しています。
確かに今は儲かる（今の時点で儲かってないアパートもありますが）かもしれません。しかし、ずっと永久に儲ける事ができるのか？これは投資家として未来を読まないといけない事だと思います。投資家の仕事はリスクを負って利益を得る事ですが、未来にリスクがどれくらいあるかというのは自ら読む必要があります。
読みの精度が高ければ高いほど投資家としては実力があるという事だと思います。
とにかく具体的に読む必要があると思います。
具体的に１０年後の世界がどうなっているかを予測するのです。
（10年後だけではありませんが）
ちなみに横浜で有名な黄色いアパートは年間で100棟作られているようです。
10年間で1000棟です。
1棟が10戸とすると、1万戸ですよ。
黄色アパート以外にも類似アパートはたくさんあります。仮に倍として2万戸です。
10年後は狭小のアパートが2万戸増える事になります。
そして今横浜でどれくらいの需要があるのか？
それは把握しておくべき数値だと思います。
年間100棟なんで、1棟10戸とすると、年間で1000戸増えるという事です。
人口の増減がゼロであれば、1000戸増えるという事は、
1000戸空きができるという事です。おそろしい数値です。
いまは全然大丈夫だったとしても、すくなくともどこかのタイミングで狭小アパートの需要と供給のバランスはどこかで崩壊するはずです。横浜の収益アパートのメーカーも最近になって販売を停止しているところは多いですが、売れるところまでとことん作るハウスメーカーもあります。需要と供給のバランスはどこかで必ず崩壊します。駅歩があるエリアや、一部の沿線の供給過多のエリアではすでに崩壊していると思っています。
いまは駅歩が近いアパートなんかはまだまだ競争力もあるし、そういうアパートは10年後でも戦えると思いますが、それ以外の中途半端な物件は苦戦をするアパートが増えると思います。
これからもどんどん収益アパート、特に横浜で狭小アパートが増えていき、そこら中に収益アパートがあふれかえり、一部のアパートでは値崩れが起こる。そういう狭小アパートが余りまくる時代が来ると思います。（部分的にすでに来ている）
今はいいかもしれませんが、10年後に類似のアパートの数が激増し、その状態で不動産投資の市場がどういう世界になっていくのかというのを具体的に想像し、それでも儲ける事ができる絵を描きながら戦略を練るのが重要だと思います。
具体的に将来を想像して、それに備える。
これは絶対にやらないといけない事だと思います。
