先日、私が参加している不動産投資の勉強会で、誰かがコンサルをしてもらっていました。私はそれを傍観して聞いていました。その時に思った事を書きたいと思います。
極めて個人的な意見であり、その意見以外を否定するものでなく、私ならこう思う、という趣旨の内容です。
その男性は３０歳で、山手線沿線の駅から５分くらいの新築マンションの区分を3千万円で購入する事を検討されているようです。コンサルではその投資がアリなのかナシなのかコメントするという企画。
駅としては集客が見込める駅のようでした。
表面利回りは、はっきり覚えていなかったのですが、５％くらいだったかな。数字は忘れました。ただ、CFはプラスマイナスゼロか若干の持ち出しがあるくらいだったような気がします。
新築なのですが、新築としては相場より安いね、という話はされていました。
相談者のもくろみでは、CFはゼロか少しのマイナス。
５年後に売却して、そこで５０万円から１００万円くらいのキャピタルゲインを期待している、と言ってました。
また、その方は似たような物件をすでに１戸持たれているという事でした。
コンサルでアドバイスをする側の人は、新築区分をする奴は馬鹿だ！くらいのトーンで言っている人なので、今回の新築区分のコンサルでどういう事を言うのかなと興味深く話を聞いていました。
そのコンサルの方が言うには、新築の区分の割には少し安いし、出口まで考えて一応少ないけどプラスになるという事で、まあいいんじゃないの。みたいな感じでした。ニワンスとしては、コンサルとして面と向かってダメ出しはしにくいので、一応プラスなのでいいんじゃないの、みたいな。
年齢はおいくつですか？
３０歳？
じゃー大丈夫ですよ。
みたいな感じでした。
ようは、仮に少し失敗しても時間があるので多少の失敗は時間が解決してくれるみたいな。
最後に、この相談者が言ってた事は、
「いまは、初心者なので区分で経験を積んでるのですが、将来的には１棟ものを狙いたいです！！」
ここまではコンサルの様子です。
ここから私の思う事です。
それなりに失敗しないエリアで、新築として少し割安の区分。
しかし3000万円の物件を買っておいて、５年で５０万円～１００万円の利益というのはめちゃめちゃ投資効率が悪いように思います。年間で１０万円～２０万円ですね。
どういう融資条件なのかは知りませんが、仮にフルローンだとして、3000万円の借金をしておいて、年間で10万円～20万円の利益って少なすぎませんか？
まずそれが言いたい事。
あと、一番言いたいのは、
「いまは、初心者なので区分で経験を積んでるのですが、将来的には１棟ものを狙いたいです！！」
というコメント。
まず思ったこととしては、
3000万円あれば、ちょっとした小規模な1棟アパートだったら買えちゃうよ！！という事。
さすがに3000万円だったら、規模が小さいかもですが、もう１戸似たような区分を買われているという事であれば、6000万円ですよね。6000万円あれば、安い目の新築の1棟1パート買えますよね。
初心者だから練習で区分を買っているのかもしれないけど、3千万円あれば結構何でも買えちゃう。
もともと区分投資は私は結構難しいと思っていてて、さらに新築区分という超難関の領域から不動産投資に参画するという。
練習で区分を買うというのはわかるけど、いきなり1棟アパートが買えちゃうような高額な区分を買うというのは、練習という趣旨に合致しているのかなと思いました。
多分、資産性（都内の1等地）と利回りのバランスを見る目がない状態だと、どうしても偏ったところを狙ってしまうという事なんですね。
ここは不動産投資の本質だと思うので、こういう目は自分自身も もっと養っていきたいと思いました。
