1棟目に購入した新築アパート、運営して１年と4か月が経過したのですが、今月で物件購入時に手出しした投資資金を回収する事ができました。
ほぼフルローンだったという事と、消費税還付を使ったという事で、実質的に手出しをした金額が少なかったという事で、短い期間で投資資金を回収する事ができたのでした。
私は、各アパートごとに銀行の通帳を別にしています。
最初に口座に一定の基準とする金額を入金しておく。
1棟目購入の手出し金などは全てその口座からまかなう。
最終的に出口を迎えた際に、その基準とする金額に対して増えているのか？減っているのか？がわかるようにするためです。
もちろん、インカムは１円も使わずに口座にためています。
それで、今月でようやく、その口座の残金額が最初に基準としていれていた金額まで回復したという事でした。
とりあえず、ひと区切りでしょうか。
1年4か月での投資金額回収という事なので、ROIでいうと、
ROI ＝ １ ÷ １．３３３ ＝ ０．７５
なので、ROIは７５％という事になりますね。
新築でフルローンだとROIがいいのは当たり前なので、
出口まで考慮してどれだけ儲ける事ができるのかというのが重要だと思っています。
「売却価格」と「残債＋総インカム」の関係。
売却価格は、収益還元的な考えと、最終的に土地値になるという２つの考えがあります。
比較的若い時期は収益還元的な値段になる。
収益還元というのは、いまの収益に対してそのエリアのキャップレートで割り戻した金額になるというもの。
そしてもう１つは、耐用年数を超えてくると物件の価格は土地値に近い金額になるという考えがあります。
基本的に売却価格を推定する際は、収益還元で計算した数値と土地値の間の金額になるという事でよいと思います。
そういう事を考えるとやはり、土地値というのは重要なんだなと思います。
土地値が価格の下支えの額になるので。
土地値があるものは、その物件が若い時期に売ってもよいし、築古になってから売ってもよいし、ずっとホールドしていてもよい。
しかし、土地値が弱い物件だったり、その物件の価格が収益還元的な考えで決まるくらいの若い時期で売却しておくのがよいような気がします。ずっとホールドして築古になるとなかなか高く売却するのは難しくなるような気がしますね。
売っても良し、ずっとホールドでも良し、というのが最善だと思うので、
やはり最終的には、自分が欲しいなと思う価値の高い土地の物件を買うべきという事なんでしょうね。
