横浜って首都圏の他のエリアとちょっと違う感じがしませんか？
私は横浜を軸足に不動産投資をしているのですが、
他のエリアとちょっと違う感じがします。
横浜だけ独自の進化が進んでいるような気がします。
たまに都内の業者と話をする機会があって、1都3県エリアのアパート用地の話をする事があります。
アパート用地の情報であったり、土地から新築の企画なんかも手広くやってますよ～という業者であっても、神奈川のアパート用地だけはあんまり手掛けてないんですよ～ってお茶を濁されます。そういう業者多いです。都内や千葉や埼玉は取り扱っていても、神奈川のアパート用地を取り扱っているのはほとんど見ません。
なんでだろ～ってよく思います。
横浜は、新築建売の勢力が他のエリアより強いような気がします。
いまは少し落ち着いたような気がしますが、ひと昔前は新築の市場がすごく盛り上がっていたように思います。新築ばっかりでしたよね。
しかもその新築は比較的高い利回りのものが多いような気がします。
これは正確に言うと、狭小アパートで利回りが高めのものが多いというのが正解ですね。少し狭い目のアパートでそこそこの利回りのものが大量に建築されたと思います。
あまりにも大量に建築されたので、少し狭い目のアパートが横浜のスタンダードみたいな感じになってしまっているような気もします。
ぱっと見ると、横浜の新築の利回りは高い目なので、築古とほとんど変わらないように見えたりします。そうなると築古とさほど利回りが違わないなら新築買いましょう～って話になりますよね。
他のエリアだと、それなりの広さを確保した新築を建築しているので、新築を建築するとなるとそれなりの低い表面利回りになってしまいます。
まず、ここが横浜と他のエリアがちょっと違っているような気が少しします。
以下、ここからは私の勝手な推測ですが、
横浜を中心としたエリアは非常に新築建売を手掛ける業者が多いです。
狭小アパートで利回りがソコソコ高いアパートが普及しています。
特定の業者がこの事業領域をけん引しているのですが、それに追従して多くの業者が似たようなアパートを作りまくっています。
横浜のアパートのスタンダードが狭い部屋になっているくらいになっています。
それなりの利回りになるのでそれなりに売れます。
ですので、横浜は建売業者の勢力が他のエリアより強くて、横浜はアパート用地の争奪戦が非常に活発に行われているエリアだと思います。
業者は業者間での土地の争奪戦に打ち勝つために、独自のルート開拓に余念がなく。用地獲得が非常に洗練されているのだと思います。その結果、普通のエリアだとちょいちょい出てくる良い土地の情報がほとんどエンドには出てこないという構図になっているのかなと考えています。
横浜は他のエリアと異なって狭小の建売アパートの文化が独自に発展し市場が活性化されている。そういう土壌のもと、業者は壮絶な土地争奪戦に打ち勝つために、土地獲得のスキルが非常に高くなり、結果土地の獲得が他のエリアより難しくなっているんじゃないのかなと思いました。（もともと平坦な土地自身も少ないという事もある）
ここまでは自分の独自の推測・仮説です。
それを踏まえて、建売の業者達との争奪戦をどのように打ち勝っていくのか？
それ以前に、敵を知るという事で業者達はどうやって土地を仕入れているのか？
というのが大きなポイントなのかなと思います。
そのあたりについてどうやっていくのかという作戦を考えていきたいなと思いました。
