私は横浜・川崎を中心に土地探しをしてきました。
これまで土地探しをしてきた中で肌感覚です。
横浜では狭小アパートばかりなので、私は20ｍ2以上の広さをマスト条件にしています。（ここに関する考察はたくさんあるので、詳しくは別の機会に。）
横浜の黄色いアパートは別にしたとしても、いまどきの横浜のアパートは狭小ばかりです。
黄色いアパートは除外したとしても、横浜だと16～17ｍ2くらいが多いような気がします。
17ｍ2のアパートを作る難易度と、20ｍ2のアパートの難易度って結構差があると思います。そのギャップはかなり大きいと思います。
というのも、
17ｍ2なら8戸入る土地でも、
20ｍ2なら6戸しか入らないというケースが感覚的に非常に多いです。
17ｍ2と20ｍ2との面積の差で、１フロアで１戸くらいは作れる戸数が違ってくるのです。
話題を変えます。
土地から新築をするわけなので、当然のことながらそれなりの利回りを目標にしています。
当然のことながらビックリするような利回りを作る事は難しいです。
過去に１回、相場よりかなり高い利回りの企画を作る事ができましたが、基本的にそんなに高い企画を作るのは難しいという感覚があります。
やはり少しづつコストをカットして、ようやくいい利回りに仕上がっていくんだというものですね。
私の場合、相場より表面利回りで１％くらい高い数値を目標の利回りに設定しています。
当然のことながら、それらを満たす企画を作る事は至難の業です。
実はここに一つ注意しないといけない事があって、
それは、さきほどの部屋の広さの話です。
20ｍ2以上をマストにしているというのがあって、そこで利回りがあがりにくくなっているというのがあると思います。
20ｍ2以上の部屋にして、その上で相場より１％アップさせる企画を作るという２重に難しい事にチャレンジしていたという事だったのかもしれません。
たとえば、部屋を17ｍ2くらいにすれば、相場より1％アップくらいは、なんとか作れ
なくはないかなというのと、
部屋を20ｍ2くらいにすれば、相場より0.5％アップくらいだったら、なんとか作れなくもないかなという感触はあるかなと思います。
それと、、、
土地探しをしていて、あともう一声利回りが高くないと進めれないなーという「あともう一歩」と判断した土地は確実に業者が買っていくという印象はあります。
業者だと、自分の給料分の儲けを入れないといれないので、そういう僅差の勝負になる場合は個人投資家に分があるはずなのですが、負けているわけです。
私自身が安く建築する能力を持っていないという事と、
相場よりも少し高いものを目標基準に置いているという事のように思います。
世の中の相場であったり、勘所の把握は重要ですね。
時間は有限なので、（無意味な事はやるべきでないというのがあるので、）検討エリアなども含めて、目指すべき目標などを日々アップデートしつづけたいなと思いました。
