横浜の収益アパートはかなり増えました。
過剰供給で余り気味です。
アパートはこれからもどんどん増えていくでしょう。
それを踏まえてこれからの横浜でどうやって闘っていくかというのを書きたいと思います。
長いスパンでの観点で考えてみました。
横浜は投資目的という事で非常にたくさんの収益アパートが販売され続けてきました。
たくさん販売され続けてきたのですが、投資家から見れば利回りが一番目に留まる数字なわけなので、利回り追求の結果、狭い部屋だらけになってしまっています。
基本的に18ｍ2以下の面積のものばかりです。
もしも、部屋の広さで部屋の数の分布みたいなものをまとめると、18ｍ2以下が非常に数が大きいという分布になっているのかなと考えます。
たしかに横浜では、非常にたくさんの収益アパートがあって余り気味なんですが、そのアパートのほとんどが、18ｍ2以下の非常に狭いアパートばかりなんじゃないでしょうか。
そしてその傾向はこれからどんどん加速していくと考えています。
18ｍ2以下の世界で戦うなら苦労はするんじゃないでしょうか。
逆に、20ｍ2以上とかそれくらいの広さがあれば、競争の少なくなるので勝算はあると考えています。
次に考えないといけない点は、家賃です。
個人的な意見なのですが、収益性を重視すると、ＲＣでなく木造アパート一択だと思っています。
また、木造アパートの場合は値段で入ってもらうという点があります。
お金持ちの人は、木造アパートになんか住まないでマンションに住むという話です。
ですので木造アパートを投資の対象として選んでいる時点で、安さという観点は重要です。
豪華な木造アパート。高付加価値で家賃を高くするという戦略の方向性は疑問を持っています。
高い家賃が払える人はマンションい住むので。
しいて言うと、マンションの家賃以下で、通常の木造アパートの家賃より少しだけ高くするという話なら分かります。
ですので、木造アパートで、それなりの値段でという考えは重要です。
それで、どうするのかという話ですが、
最初の想定の段階で高い値段を想定し過ぎない事です。
そして、この値段だったら客が付くだろうという家賃の設定です。
そういう家賃でも運営できるのかというのを事前に把握しておく必要があります。
例えば、
横浜でたくさんある黄色いアパートの家賃を基準にする事もあります。
横浜の黄色いアパートは、数が多いですし、ある意味一大勢力みたいなものです。
やはり数が多いので、そのエリアの家賃相場の基準になっています。
一つのパターンとしては、
黄色いアパートより広めの部屋を黄色いアパートより少し高い家賃設定で提供するという戦略です。
これができるなら、いくら供給過多になっている横浜でもなかなか負けないと思います。
言いたい事をまとめると、
供給過多の18ｍ2以下の部屋で勝負するのは苦戦すると思う。
木造アパートで高家賃の方に進むのは、マンションとのバッティングがあるので注意が必要。
家賃設定は据え置きでも経営できるようにしておく。
という事かなと思いました。
