先日、元銀行マンで不動産投資で成功を収めて脱サラした人と話をする機会がありました。
銀行マンだったので、融資のメカニズムはもちろん、融資に対する考え方やどういう方針で物件を買っていけばよいのかというのを熟知しており、その知見を活かして不動産投資で財を築き脱サラをされたようです。
まず第一声で言っておられたのは、一番重要なのは収益力ですとの事。
投資家の中ではバランスシートがうんぬんかんぬんという話が話題にあがる事がおおいが、とにかく収益力のある事が一番重要。
儲ける能力をもっているかどうかが一番重要。
年間でどれだけ儲ける事ができるのかというのが、そのまんまあなたの戦闘力になるという事。
年間100万円儲ける事ができるなら、あなたの戦闘能力は100万円という事で銀行に評価される。
金額が大きい方がよい。
よく通説で、黒字の決算書を３期つくれば融資が引きやすくなるという話があるが、
黒字になっていたらよいという話ではない。
ギリギリ１０万円の黒字の法人と、
１００万円の黒字の法人とでは評価の度合いは１０倍違う。
まず、大きく儲かっている事が大前提。
バランスシートは、もっと最後の方でしか考慮しない。
バランスシートというのは、倒産する時の保全の時にケアする指標なので、
バリバリ儲かっていて倒産する心配がないなら基本的に見なくてもよいという考え方を持っている。
とにもかくにも、まず儲かっている事が大前提だと言ってました。
バランスシートはおまけくらいの位置づけとの事。
銀行にもよるのかもしれませんが、爆発的に儲かっているのならバランスシートはほとんど見ません的な事をその人は言ってました。
なるほどー。銀行によるところもあるかもしれませんし、
時代によるところもあるのかもしれませんが、
元銀行マンの話、とっても興味深いです。話をを聞けて良かったです。
ちなみにその人は、客付け苦戦しないような競争力のある横浜の黄色いアパートばっかりを買っていくという戦略を取られていました。
（所有されているアパートの半分以上は横浜の黄色いアパートらしいです）
