この１年は、私のまわりで新築アパートを購入される方が凄く多かったです。
まさに購入ラッシュみたいな感じになっています。
まだ物件を持たれていない方で、最初の1棟目に新築アパートを買うというパターンです。
新築アパートは融資が出やすく、修繕はほとんどかからないので、1棟目として購入するにはいい物件のような気がします。
融資期間も長いのでＣＦは出やすいのでいいことばかりのような気がしますが、新築アパートは、『利益の先食い』の要素が大きいので注意が必要ですね。
業者の利益がたっぷり入っているのでなかなか儲けるのは難しいという側面もあると思います。
運営を始めたばかりは十分にＣＦが得られるので調子に乗って新築ばかりを買っていくと後で苦労するというパターンもあったりすると思います。
私自身、３棟所有中２棟が新築アパートなので、自分自身への戒めも含めて、新築アパートに対してどう考えるべきかというのを整理してみました。
新築アパートは『利益の先食い』の要素が大きいです。
物件の価値は低いので、しばらく保有してから売却すると大きなキャピタルロスになるという事ですね。
簡単な例でいうと、２０年間運用して２千万円のインカムゲインがあったけど、２０年後に売却すると物件の価格が２千万円安くなってしまっていた。という話。
まさにこれが新築で一番はまるパターンだと思います。儲かってると思ってても出口を迎えてみると意外とトントンしか儲かってなかったね。みたいな。
しかし、持たざる者は『利益の先食い』という事を理解したうえで前進むしかないという考えはあると思います。
新築の中でもキャピタルロスの少ない物件を購入するという事や、
利益の先食いで得た２千万円を元手に、もっと手堅い物件を買っておくという事です。
所有物件ゼロで経験値ゼロの人よりは、所有物件がありＣＦも出ている経験もある人の方が、銀行の融資も引きやすいという考えもあるかもしれません。
基本的に不動産投資は右肩下がりのモデルなので買った初年度が一番ＣＦが良いという形になる事が多いです。
利回りが高い物件を買ったり、低い金利で融資を受ける事ができ、初年から十分なＣＦが獲得する事ができているのならよいですが、利回りが低い物件を買ったり、高い金利で融資を引いてしまった場合で初年からギリギリの運営になっている場合は将来的に苦戦し続ける可能性があるので注意が必要かもしれません。
新築アパートは、それなりの属性や資産がある人しか買えません。
(物件そのもの資産性が低い事の裏返しです)
そういう意味で新築アパートはぜいたく品です。
ＣＦも出るし、修繕もほとんど不要だし、客付けも楽だと思います。
買い続ける事ができるなら新築ばかりを買っていくみたいな事ができたらいいのですが、そういうわけにいかない事が多分にあります。
不動産投資家の入り口として、新築アパートから入るというのはアリだと思っていますが、新築アパートの恩恵があるうちに、新築アパート以外の例えば、築古物件などでもうまく運用していけるスキルを身に着けていって不動産投資家としての実力をあげていきたいなと思います。
11月14日に神奈川・横浜の不動産投資家さんの飲み会を開催さいと思います。
いまのところ11名が参加表明をしてくれています。募集は11月8日で締め切りたいと思います。よかったらご検討ください。
