ネットで物件リサーチをしていると、新築建売で駅から近く土地の面積も大きい物件を発見。近日完成予定という事で、興味深い物件だな～と写真を見ていると、なんか見覚えのある風景が。。。
よく見ると今年の３月に土地から新築を検討していた土地じゃないかー！！
この案件は、３月の時点で建築の見積もりを複数の建築業者に出してもらい採算検討まで進めていた土地でした。
業者から出てきた建築費で建てれるならいい利回りになるのでありかなと思っている一方で、擁壁がある土地のため、もしも思惑通りいかない場合は、うん百万円のプラスの出費が発生するリスクがある土地だったんですよ。それで最終的にはどうするか悩んでいるうちに現金買いの人にもっていかれたという案件でした。
新築建売のマイソクを見ると、横浜で収益アパート建売メーカーによるものでした。
建売アパートの売値は〇円でした。
土地代は〇円で、私が建築費を見積もりした業者だと〇円くらいの建築費で建てれるという案件。
実際の売値と自分企画の総工費を比較すると△千万円くらい利益として加算されているくらいになっていました。
まあだいたい建て売り新築は、売主の粗利益は２０％くらいと言われているので、そんなくらいの金額になってますね。
表面利回りで言うと、（ざっくり値で言います）
実際に販売されていた販売価格が表面利回りがざっくりと約7.5％くらい。
私が企画した場合の表面利回りは、8.8％くらいだったので、やはり自分で建てると1％以上表面利回りを高める事ができたという事になりますね。
そうかーやっぱりあのとき買っとけばよかったのか～と一瞬思ったのですが、当時の事を詳細に思い出すといろんな課題が見えてきます。
当時は擁壁をどう対処するのかというのが大きな課題でした。
私にはその擁壁をどう料理するのかの知見がなく、負えるリスクが読めなかったのでこの土地に飛びつくことができなかったのです。一方でその業者はそのリスクは踏めるリスクであると判断できたからこそ物にする事ができたんだと思います。
つまり擁壁をどう料理する事ができるかの知見が粗利益△千万円になったという事ですね。
そういう点でいうと、土地にラフプランを入れてもらって企画を検討するだけではなく、いろんなノウハウは重要なんだなと思います。
擁壁の知識がない人は、擁壁の無い土地で勝負をするしかないし、擁壁以外にも問題のある土地はいっぱいあると思います。
業者はそういうノウハウはたくさんもっており、そういう業者と闘うという事になるわけなので、こちらも業者に勝つための武器はもたないと勝負になりませんよね。
場数を踏んでそういう業者と対等に戦っていけるように知見を深めていきたいなと思いました。
