いろんな不動産投資の手法があると思います。
その中の土地値物件を買っていく手法があります。
土地値が物件の価格以上のものを買っていくというものです。
担保力があるので、融資を引きやすいし、
売却しても土地値があるので店じまいしやすい、などのメリットがあります。
バランスシートを改善するために土地値物件を買うという使い方もあります。
ここでは土地値物件＝耐用年数越えの木造土地値物件という前提で話をしたいと思います。
＜RCとの比較＞
他の手法で、耐用年数の残っているRCを買うという手法もあります。
こちらも積算値が十分に取れるので同様にメリットはあります。
一長一短はあると思います。
RCだとどうしても規模が大きく高価になるという事と、固定資産税やランニングコストが高くなるので利益率が下がる傾向があります。
土地値は比較的ロットが小さいので購入はしやすいです。
一方で、市場に出ている土地値物件は耐用年数が大きく超えているものが多く、ボロボロのアパートである事が多いです。修繕費がかかったり、入居人の属性が低いというのもあります。
＜バランスシート改善＞
RCと土地値物件があったとして、購入したタイミングで積算値が全く同じだったとしましょう。
RCは建物の価値が残っていて、毎年の経過で積算値もさがっていきます。
一方、耐用年数が超えている土地値物件は、すでに建物の価値はゼロになっているので、毎年の経過で積算値は変わりません。
そして、ローンを返済していくなかで、「積算値ー残債」 の数値がどんどん増えていくのです。
RCの場合は、残債は毎年減るけど、積算値も減るので、
その分、バランスシートの改善が少し小さいというのがあります。
RCよりは土地値の方がバランスシートの改善という点では
RCよりは有効になるケースはよくでてきます。
＜土地値物件探し＞
過去に土地値物件を探していた際は、
土地値である事は必須！みたいな条件で物件探しをしていましたが、
次回からはここの条件は少し見直したいなと思っています。
まず、土地値という事なので、
土地値＝売値×１００％ ・・・①
という事なんですが、
土地値＝売値×９０％ ・・・②
のような物件もあると思います。
①は買った瞬間から単体物件として元が取れる状態ですが、
②は足りない１０％分をインカムで補填する必要があります。
物件探しをしていると、②はちょくちょくあるのですが、
①は貴重という事もあってか、なかなかボロい物件が多いです。
良い点が土地値である事だけで他は全くダメダメという物件という事は多いです。
いま考えているのは、
①に固執しないで、競争力がある物件であれば多少は②のような物件を許容してもよいかなと考えています。
検討対象の間口を広げるという意味です。
もちろん、１０％くらいなら、買うときに手出しは許容するという事でもありますが。
あともう一つ、路線価掛け算の積算値だけにこだわらない事も重要かなと思っています。
積算が低くても、例えば土地を分割して建売で売れそうだったらその相場の金額を土地値と置き換えて考える事もできるという事です。
土地値が2000万円だっとしても、２つに分割して、それぞれが建売業者に2000万円ずつで売れるなら4000万円の価値があるという事ですもんね。
もちろん建売業者もそういう物件を探しているのでほとんど存在してないかもしれませんが。
物件探しの時に、なんとかの一つ覚えではないですが、積算値しか見ていなくて、
お宝を見逃してしまわないように、そういう視点は養っておく必要はありますね。
