サラリーマンだと自分の年収の20倍くらいまでは比較的容易に融資を獲得する事ができます。
その融資を使って、最初の２～３棟はスムーズに物件を増やすことができます。
そこまでは比較的誰でも普通に進むことができると思います。
問題はそこからです。
そこからが、本当の不動産投資だと思います。
そういうケースになった場合、売却を挟んで再び規模の大きい物件と入れ変えていく方法などありますが、１番いい方法は不動産投資家としての手腕を認めてもらいプロパーローンで融資を引く方法をとるのがよいと思っています。
一般的な銀行は、２年間または３年間の黒字の決算書があればプロパーローンの扉が開くと言われています。
よくあるパターンとして、最初は個人で物件を買ってしまい、個人としての融資枠をすべて使い果たしてしまう。
そこでプロパーローンの事に気が付き、そこから法人を設立するのですが、そのタイミングから２年、もしくは３年の法人としての実績を積む必要があるので、プロパーローンのステージに進むのがだいぶ先になってしまうというのがあります。
もしも最初の１棟目から法人で物件を取得していると、仮に１年に１棟買うとすると、
３棟目を買った時点で、法人として３年の実績も合わせて作ることができているという事になります。
もうひとつ、壁があります。
それは、債務超過の壁です。
新築アパートばかりを連続で買っていくと、どうしても債務超過になってしまい、融資を引きにくくなります。（新築アパートだけではないですが）
債務超過してても融資をしてくれる銀行もあります。
しかしほとんどの銀行はBSを重視するので、やはり債務と資産のバランスはケアをしておく必要があります。
ここは人によって違ってくるところだと思います。
自分なりの考えでやっていけばよいと思いますが、私が思うには、戦略的にBSを整えるような物件はあいまあいまに挟んでいく必要があると考えています。
土地値の物件だったりと、値段に対して積算値が高い物件などです。
だいたいそういう資産価値の高い物件は、ボロボロだったり、利回りが超低かったり。
お金はあるが、積算値が無い！みたいな事は本当によく起こると思います。
そういう制約を考えながら、どうやって物件を増やしていくかという戦略を考えるのは重要だと思います。
本やスクールで習う事は、登山で例えると山登りの方法を習うという事であり、
どういうルートで山の頂上を目指すのは人それぞれで答えのない領域だと思います。
それらは自分で納得する方法を見つけて山の登頂を目指すという事なんだと思います。
