３棟目アパートの引き渡しは９月なので少しフライング気味の話なのですが、４棟目アパート購入に向けて作戦を考え始めています。
以下、現在契約中の３棟目を購入できたという前提で話を行う事にします。
【融資戦略について】
３棟目までで、自分の属性による融資枠をすべて使いきった状況だと思うので、４棟目からは、プロパーローンでの融資がベースになると思います。プロパーローンの扉を開くには、何年かの実績が重要と言われています。私の法人も、３期目に入り実績もじょじょに積み重ねつつある状態です。
信金は関係性ができてしまうと、融資をどんどんしてもらえるというのがあるので、４棟目からは、信金とのコネクションを重視した融資戦略を構築したいなと思います。
【どういう物件を買うのか】
３棟目購入までで、かなりBSシートのバランスが悪くなりそうです。
いまのところギリギリ債務超過にはなっていないのですが、次に新築を買うと完全に債務超過になってしまいます。
次は、収益性は第2として、資産性（担保力）を最優先にして物件を買いたい思っています。耐用年数が残っているRCか、築古木造の土地値のアパートのどちらかになるかなと思います。
私的にはRCに手を出すのはもう少ししてからにしようと思っています。
10棟とか、ある程度の規模感で物件を所有するようになってから、手持ちの物件をハイリスクハイリターン型の物件から、ローリスクローリターン型の物件に、入れ替えていくフェーズでRCに手を出そうかなと思っています。
という事で、４棟目は築古木造の土地値系の物件を狙いたいなと思っています。
土地値系といえば、３千万円くらいの規模感が多いのでそれくらいがベースになると思います。
あと、次はファミリー系で買いたいと思っています。
ファミリー系で、場所は少し駅歩があるところでも可というのスタンスで探したいなと思います。具体的にどのあたりのエリアで探すかというのはこれから絞り込んでいきたいなと思っています。
【４棟目に向けて】
不動産投資もこれからがいよいよ本番といったところでしょうか。
３棟目をほぼフルローンで買えたという事でキャッシュがそのまま残っているというのが大きいです。
３棟目の購入の諸経費の分が減るのですが、所有物件のCFなどのプラスがあるので、ほとんど資産が減っていない状況で４棟目の購入に挑めそうです。
プロパーだとどうしても手出しが大きく必要になるので、そのあたりの温存したキャッシュを活かして買い進めたいなと思います。
足が速い物件になるので、融資してくれる銀行とのホットラインは本当に重要と思います。
また、物件探しも紹介してくれる業者との関係が重要になってくると思います。
こういう土地値系の物件は、それ専用に取り扱っている業者があるのですが、本当に情報のネットワーク勝負になると思います。
いまのうちに戦略やネットワーク構築に注力して、秋からの闘いにのぞみたいなと思います。
