専業大家への道

横浜で大家業をしてるサラリーマンのブログ

手残り率は違うけど

 

新築と築古とでは、手残り率は違う事が多いです。

 

手残り率、勝手に言葉を作りましたが、

物件の価格に対する手残り(CF)の大きさの割合です。

 

例えば、1億円の物件があったとして、

それに対して毎年どれくらいCFが出るのかという割合の数字の事を指しています。

 

 

一般的な新築だと、この手残り率はそんなに大きくないです。

特に、今は。利回りが低いからね。

 

一方で、そこそこの利回りがある築古は、この手残り率はソコソコ大きいです。

 

物件によりますが、

新築の手残率より、築古の手残り率の方が大きいです。

 

私も新築と築古の両方を持っていますが、

新築でも利回りの低めのものがあって、

それと比べると、築古の方が倍くらい数字が良いです。

 

 

そういう状況があると、新築買わないで築古だけ買い続けるという事でいいのではと思うかもしれません。

しかし私はそういう事はやりません。

 

少なくとも「今は」そう思っています。

 

 

目先のCFを追いかけるのではなく、トータルで利益を最大化したいという事でそういう選択をしています。

 

 

理由はいくつかあります。

 

1つ目の理由は融資戦略ですね。

築古を持っていると融資が出にくくなるんですよ。

正確に言うと、耐用年数超えの物件の評価をゼロにする金融機関がそこそこ存在していて、

そういう金融機関と付き合いたいなら耐用年数超えの物件はたくさん保有しない方がいいんですよ。

そして私がこれから融資を引きたいと思っている金融機関は、そういう金融機関が多いからです。

これが第一番目の理由です。

 

2番目以降の理由としては、手間をできるだけかからないようにしたいとか、

リバレッジの話とかが出てきます。

 

ただこれからは違うと思っています。

手堅い投資としては十分にできてきているので、

そろそろ手堅い投資から、手間がかかるかもしれないけどより高収益な投資もやってもいいかなとも思ってきています。

 

 

私としては、

最初から耐用年数超えの物件ばかり保有するよりは、

ある程度、耐用年数が残っている物件を保有した後に、そういう物件を少しづつ増やしていくという方が、いろんな面でいいと思うんですよね。

 

ちょっと思った話でした。