専業大家への道

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横浜で大家業をしてるサラリーマンのブログ

積算高い物件を買った方がいいんですか?(実際の話)



昨日のブログで「積算の高い物件を買った方がいいんですか?」っていう話を書きました。

 

昨日のブログは、無味無臭な「いわゆる教科書的なコメント」ですね。

 

 

今日のブログは、金融機関のローラーをした結果、実際どうなの?という話をしたいと思います。

 

 

 

実際の話、どうなのか。。。。

 

ほとんどの金融機関が積算系ですよね。

そして収益還元がかなりのレアキャラです。

 


数字はテキトウですが、
7割~8割くらいは積算系なんじゃないですかね?

(実際には両方見るんだけど、結局積算の方がひっかかるみたいな、というのもたくさんあると思います)

ですので多くの人は基本的に積算の事を考え続けないといけないわけです。

 

 

昨日の話で、「じゃー収益還元系の金融機関ばかりを探して使ったらいいじゃーん!」って思う人もいると思いますが、実際にはそれはかなり険しい道のりです。

その道で突き進む人もいると思いますが、結構大変な道だと思います。

 

 

首都圏では、実勢価格と路線価で乖離が大きく整合をとるために収益還元を使っている金融機関がありますが、地方では収益還元はあまり聞かないイメージがありますね。


収益還元系の金融機関は、高い自己資本比率が求められる印象があるので、資産をあまり持っていない人は積算系かなっていう印象もあります。

 

ですので収益還元が使えるのはかなり限られると思います。

 

 

収益還元系の金融機関と聞いて、主に2つのパターンがあると思います。

 

1つ目は、千葉銀とかりそな銀行とかに代表される新築系の収益還元系金融機関の両雄ですよね。

フルローンが期待できます。良い融資条件が期待できます。
でも高い自己資本比率が求めれる銀行なんで高属性の人しか使えないです。

 

 

2つ目は、信金系ですね。
一言で言うと、「ちゃんとまわっていたら融資がでる金融機関」です。
収益還元系の信金がたくさんあるエリアはメガ大家さんがたくさんいるみたいな話もよく聞きます。

 

 

ようは収益還元は凄く少ないんですよ。

ほとんどの金融機関が積算系で、レアキャラでたまに収益還元系があるというのが実情なんじゃないでしょうか。


収益還元系の金融機関が、そのエリアでゼロなのか、1個でもあるのか、たくさんあるのかっていうのがとっても重要なポイントなんですが、
そういう状態でレアキャラ(収益還元系金融機関)をアテにしてフルツッパ(積算を無視)できますか?という事なんだと私は思っています。

 


いずれにせよ。
金融機関が鍵を握っていると思います。
より上位の所でどういうところで闘うのか(例えば、収益還元系の金融機関が強いエリアに戦場を変えるとか、もっと違う狙いでエリアを変えるとか)を決めるのが投資家の手腕だったりすると思いますが、

 

そのエリアでやっていくと決めているんであれば、自分に対して融資が出る金融機関がこれだけあって、そこで求められる要件としてこういう要件があって、その中で自分はどういう闘い方をしていくのかっていうのを決めていくような話かなって考えています。

 

 

それぞれの系統の金融機関でも、微妙に評価の考え方は違います。

もちろん時期によって金融機関の評価の考え方は時期によって微妙に基準は変わります。

 

多少は変わるものだと認識した上で、

使えそうな金融機関の条件や、それ以外の世の中の状況を考えながら進むべき道を決めていったらいいのではないでしょうか。