3棟目を購入してから、10か月か経過しました。
私は、物件を購入したら半年間は物件を絶対に買わない期間を設けています。
強制休暇です。
しかしその強制休暇が終わって、物件購入をする体制に徐々に入り、
ギアをセカンドにあげて、
徐々にギアをあげ、今ではギアはトップに入れています。
しかし、
全然、買える気がしないです。
惜しい所にもたどり着いていない気がします。
そこで自分自身を内省してみたいと思います。
今は、土地から新築だけでなく、投資の対象となるものは全て見ていますが、とりあえず土地から新築に関して内省したいと思います。
もしも、いま、誰もが欲しいと思うような土地が現れたらどうなるでしょうか。
ちゃんとプランは作れるのでしょうか。
とりあえず、いまは３社の工務店と、２社の設計士とコネクションができているので、プランつくりはできそうです。
次に、建築費です。
ここが課題です。工務店に特別安い価格で作ってもらえる状態になっていないです。
最初なんで、仕方ないところはありますが、普通のエンド価格でしかアパートを作ってもらえない状況だと思います。
いまならどれくらいでしょうか。
20m2 の1Ｋだとすると、
戸あたり540万円から580万円くらいでしょうか。
いまの私だったらこれくらいの価格でしかアパートを建築する事ができないです。
すべてコミコミで。（消費税や廊下や階段や外構費、設計費などもみんな込みで）
床面積からの坪単価でいうと、
廊下や階段などのもろもろを、戸あたりの総床面積として15％増しとして23ｍ2として、
坪にすると、戸あたり7坪。
それが、540万円～580万円だとすると、
坪単価は、77万円～83万円くらいですね。
廊下や階段などの諸々を、一律で戸数で溶かした場合の坪単価が77万円～83万円くらいです。
うーん。ちょっと高いかもですね。
まずここが１つの課題かなと思っています。
これくらいのコストだと、競争力のあるアパートが作れないです。
企画を検討する時点で、この価格で計算をすると、いい数字が全く作れないです。
初めての土地から新築という事で、なかなか安く作る工務店のコネクションがない。
総工費の見積もりの建築費がどうしても高くなる。
全然、いい企画が作れない。
という悪いループに入っているかもしれません。
融資も決まり、土地も契約できる状態になったら、
いろんな業者に見積もりを取る事で、より安い建築費を実現できる可能性が出てくるのですが、入り口の段階で、その先に進めれていない状況です。
確実に、付き合いのある工務店で見積もりをとって、その見積もりで基準を満たすか判断してGO/NO-GOを判断するのでなく、
あと〇〇％くらいは安くなる工務店があるはずだからといって、どんどん話を進めた方がいいのかなとも思ったりしています。
どうなんでしょうか。
20ｍ2くらいの１Ｋだったら、戸あたりで、500万円を切るくらいで作れなくはないですよね。
がんばれば、戸あたり400万円も可能だと思いますが、
それはやりすぎとしても、450万円くらいは絶対にできるはずと考えています。
いまは、１回目なので500万円以下くらいが目標でしょうか。
★言うの忘れてましたが、木造アパートの想定です。
同じ土地があったとしても、
私が付き合いのある工務店にお願いするよりは、
企画会社が、多少のバックマージンがある状態で付き合いのある工務店に作ってもらった方が絶対安いですよね。いまの状態だと。
という事で、工務店が出す建築費が高いので、前に進めない問題は、
この膠着状態を打破するために、
どんどん見切りで前に進むようにしていきたいなと思っています。
※これまでと違う事をやらないと前に進まない。
話を元に戻しますが、
なかなかいい土地が出てこない。
出たとしても工務店の見積もりが高い。
高いので、前に検討が進まない。
検討が進まないので、土地から新築のテクニカルなところも進歩が少ない。ツッコミどころ満載なんですが、少しづつ変えるところは変えて、無理やり前に進めるという危険な技も使いつつ前進していきたいなと思います。
「いやいや、〇〇でしょ」など、もしも何か思う事がある先輩がおられたら、コメント・ご助言をいただけたら嬉しいです。
