コロナの影響で半年後とか何年後とかに物件の価格が下がるかもねという話や、
いまはおとなしく静観し、物件が下がるのを待ってから買いまくりますよ！みたいな話をたまに聞きます。
今日のブログはそれらに関して私が思っている事を書きたいと思います。
私の考えを先に言っておくと、『わざわざ待つ必要は無く、常にいい物件を探し続けていいのがあれば買うべきだ』です。
●物件の価格について
いまの現時点で世の中にはたくさんの物件があります。
高い利回りのものも低い利回りのものもあると思います。(今日のブログでは簡単のため利回りという一つの視点だけで話をしたいと思います)
仮に基準として、8％の利回りの物件もあったとしてそこから、6％のもあれば10％のもあると思います。
ある１つの時期において、物件の一つ一つの利回りの分布としてかなり大きな幅があると思います。
都心部と郊外とエリアはかわると大きくかわりますが今回は同一のエリアで考える事にしましょう。それでもばらつきの幅はあると思います。
●物件価格のトレンドについて
物件価格のトレンドとして、その時期における全物件価格の平均値みたいな指標で考える事にしましょうか。
物件価格や利回りのトレンドは山谷をつくりながら上下していくと思います。
こういうトレンドの山谷がどうなっていていまがどういう状況になっているかを考えるのは大切な事だと思います。
私の推測では近々の大きなトレンドは、山か谷かと言われたら谷かなと思います。
(価格が上がるという説も聞いたことありますが)
ただ、その谷の最深部が半年後なのか、何年後かなんて事は誰もわからないと思います。
株と一緒ですね。あとからチャートを見たらこのあたりで買えば儲かる！と思うのですが、実際にその時代に生きてきたらそのタイミングはわからないですよね。
もう一点、ここが私が一番思う事として、物件価格の平均値みたいな指標で考える場合、トレンドの山とトレンド谷の差（下図のX）よりは、ある時代の物件の個々の値段のバラツキ（下図のY）の方が大きいと思います。
（参考図）物件の利回りの分布と、トレンドのイメージ図
大昔の不動産投資のプレイヤーが少なかった時は横においておいて、プレイヤーが飽和しているいまの時代で、物件の価格が高い時代と低い時代とで物件価格の平均値みたいなものを比較しても、表面利回りでせいぜい0.5％くらいで1％も越えるような大きな数値にはならないような気がします。
それに対して、ある時代の物件の個々の値段のバラツキは1％や2％や大きい数値になると思います。
言いたい事としては、XよりYの方がはるかに大きいんじゃないかなという事です。
ここでは、Xとして0.5％とか１％、Yとして１％とか２％とか、言ってますが仮の数値であり深い意味はありません。
●私の考えまとめ
これから物件の価格が安くなるのかもしれないが、最安ポイントが半年後なのか、何年か後なのかは、誰もわからない。
そんな誰にもわからない事に脳ミソを使うよりは、いまのその瞬間での一番いい物件を探す事に全力を注ぐべきと思います。
仮に一番安くなる時期を神様に教えてもらえたとして、その時代の平均的な利回りの物件よりは、いまの時点の一番良い利回りのものの方が利回りとして高いはずだと思います。
