都心のいいエリアにある物件だったり、私が検討している神奈川県の中でも人気が高い沿線の人気エリアの物件だったり、そういうエリアにある物件って欲しいですよね。
たまに不動産投資を始めたばかりの人と会話をしていると、そういう人気のエリアの物件しか検討の候補にあげていない人がいます。
そういう物件は当然のことながら利回りが低いですよね。そしてその物件を購入するためのシミュレーションをすると、CFがゼロやマイナスだったり、極めて薄いプラスだったりする事が多いです。
検討している人は、あこがれの〇〇にアパートを所有する事ができる！毎月〇円の手出しだけど。みたいな事を言っている人をたまに見たりします。
人それぞれの考え方があるので肯定も否定もしませんが、物件を増やしていくためのセオリーというのがあると思います。
不動産投資の序盤では、CFが重要ですよね。
単純に次の物件を買うための資金集めという意図もありますが、
融資戦略を考えた際に、黒字の運営が大前提です。
いい立地に物件を持っていても、赤字だと銀行からみたらそんな人に融資をしても大丈夫なの？って思われる。
また、不慮の出来事のためにお金は必要です。
という事で、不動産投資の序盤は少々のリスクを冒してもCFを優先するというのがセオリーとしてあるとおもいます。少々のリスクを冒すというのは、客付け力が少々弱くてもいいので利回りを優先するという事を含めています。都心の一等地でなくても、多少は都心から離れていても満室経営できる範囲で物件を探すという事です。
それで何棟か物件を所有するようになって、例えば10棟とか20棟とか、CFも十分も獲得できるようになってから、所有物件を都心のいいエリアの物件に置き換えていくというのがセオリーとしてあると思います。
都心から離れるとリスクもある。そういう物件を都心の物件を置き換えていくという事ですね。当然、都心の物件は利回りは小さいのでCFは小さくなります。それくらいの不動産投資のフェーズになってくると、キャッシュは十分にあるのでCFはあまり重要視せず、資産性とか安定運営を重視するというフェーズに入ってくるという事です。
たくさん物件を持つようになると、銀行の融資もいい条件で引けるようになるという側面もあります。
私も神奈川県の特定の人気のエリアの物件を、死ぬまでに一度所有したいなと思っています。
でもそこのエリアの物件は、もう少し所有物件を増やして、不動産投資家としての実力をもっとあげてからチャレンジしたいなと思っています。いまは、我慢して多少のリスクは許容するというスタンスで物件を買い進めたいなと思います。
