神奈川県西部で格安新築木造アパートで注目されているハウスメーカーN。
安かろう悪かろうという噂が先行しているので実際に建てられた物件をみたいねという事で本日見学してきました。
物件見学前に、ハウスメーカーNの担当者にいろいろ聞きました。
＜担当者にヒアリング＞
レインズに載った土地に建築のプランをのせたものを販売する企画を行っている。
土地は現保有者から買い、建物はNと契約して建ててもらうというもの。
建築費としては、シングル部屋なら、１戸300万円～350万円、
そこに水道加入費や外構工事や検査費などで約20％くらいかかるのが相場。
古家を撤去後に地盤調査してさらにプラスアルファで地盤改造費がかかる可能性はある。（数十万円から200万円程度）
単純な建設費以外の諸々を含めると、だいたい１％くらいは表面利回りは下がるみたいです。
楽街などにたくさん企画が載っているが、全て企画として成約しているわけではないみたいです。私が過去に注目した案件があったのですが、（１日くらいで問い合わせ多数で楽街から消えた案件）、それがどうなったか聞いてみたところまだ契約されず残ってますよとの事。
ファミリー向けの収益アパートも建てれるらしいです。（相模原や大和エリアだとはまるかも）楽街で出ているNのシングル向けアパートも願いをしたらファミリー向けのプランにも変更可能。設計部門も持っているのでそういう柔軟な対応も可能。
収益物件は昔からずっと作っていたようで、いまでも年間で30棟くらい建てているみたいです。
昔は楽街にのっているような業者にアパートを卸して、その業者が１本か２本抜いて販売するというのがたくさんあったが、最近は、ダイレクトに販売するようになってきた。
それから、車にのって事務所の近くにあるNが建築した物件を見学しに行きました。
築４年の３階建て×６＝合計１８戸のアパートです。
建築費が約4千万円。土地が約７千万円。合計約１．１億円のアパートです。
18戸が1.1億円というのは安いですよね。
階段は、内階段が標準のようです。
案内してくれた担当者が、車内でフランクトークをしてくれました。
10年前までは、こんな収益物件、安くてきとうに作っちゃえたんですよ～。
自社で扉などの部材を作ればいくらでも安く簡単に作れたんですがね。
でも最近は法令化でガチガチに縛られてしまっているんで
（既製品などの部材をお金をかけて購入して）
ちゃんとしたものをお金をかけて作るしかなくなっちゃんですよ～
★このフランクトークがNの全てを物語っているような気がしました。
＜見学を終えて＞
Nがアリなのかナシなのかは人によってわかれるような気がしました。
楽街にのっているようなハウスメーカーと同列と考えるよりは、そういうハウスメーカーに納めるアパートを建てている工務店と同列と考えた方がいいような気がしました。
そういう工務店レベルなので値段は工務店価格。（安い）
そういう工務店なので、いろいろなところでユルイところがあるのかもしれません。（悪い噂）
建築の丁寧さや、品質に関しては外観を見学しただけだし、素人なのでよくわからないというのが正直の感想でした。
安いことが一番の正義という考えもあると思います。
少々質が悪くても、それを把握した上でとにかく安いのがよいという選択肢もあると思います。建売業者としてみるのでなく、自分が土地を買って、建築する際に、安く建築してくれる工務店の一つ覚えておく事ができたら良いのではないかと思いました。（最終的にその業者を選択するかどうかは別にして）
明言を避けたお茶を濁したコメントになってますが、
実際に自分の検討しているエリアで、本当にかかる諸経費も自分でちゃんと計上したうえで、採算がとれる建売案件がNから出てきたらどうしますかね。
