少し前に行った業者Aが私の資産のポートフォリオシートを作ってくれました。
業者はポートフォリオのシートや銀行に対するプレゼン資料を作てくれて、それをつつかって来週から銀行に当たってくれるみたいです。
ポートフォリオシート見ました。
自分の所有物件を借入と資産価値のバランス（BS)と、
キャッシュフロー（PL)をまとめたうえで、いまの資産状況を加味してどれだけの余裕があるかというものです。
式で言うと、
（所有物件の資産/債務超過）＋（キャッシュフロー）＋（現資産）
です。
これがプラスなのかマイナスなのかで次の銀行目線で融資をしてもらえるかという話ですね。
私の場合、１棟目に新築、２棟目に築古を買いました。
新築はそもそも積算が低いので基本は買ったらすぐに債務超過になります。
新築ばかりを買っていくと累積の債務超過額が資産を超えるため、資産があっても上の式がマイナスになってしまい融資が下りず次に物件が買えなくなってしまいます。
私が買った2棟目築古は土地値の物件で、
しかも自己資金20％で買ったため大きく資産超過している状況です。
（資産超過はプラスで、債務超過はマイナス）
作成してもらったポートフォリオを見ると、
１棟目新築の大きな債務超過を、
２棟目の土地値物件の資産超過で相殺している形になっており、
非常に良いポートフォリオになっているとコメントが書かれていました。
新築と築古を交互に買っていく作戦が見事にハマっている状態ですね。
これからも引き続きこの作戦で交互に買っていきたいと思います。
それでこのポートフォリオ分析では、
次にこういう物件を買えば３棟目購入後でも上の計算がマイナスにならないので４棟目も継続して購入し続けれますよという提案がありました。
その条件は、いま銀行に融資を出している物件と条件が合致しており、さらにもう一安心することができました。
考え方そのものは、もともと認識しているものですが、資料としてのまとめ方は非常に参考になりました。（いざとなれば自分でエクセルとかで作れそう。）
３棟目以降も立ち止まる事なく進める道筋が見えてきたような気がしました。
