客付け力の高い物件は表面利回りが小さく、
客付け力の弱い物件は表面利回りは高いですね。
次買う物件として、どういう物件を狙うかアレコレ考えています。
●AD100の物件とADゼロの物件
いまどきAD100が標準になってますが、たまに客付けに苦戦しないADゼロのエリアがありますよね。
AD100とADゼロがどれくらい利回りに影響あるか簡単に計算してみました。
シングル用途だと平均４年で入退去するといわれているので、
簡単のため空室率０％とするなら、AD100なら48か月で1か月分のADが必要。
ですので実質的な表面利回りは、47/48=0.979 掛け算した数値になる。
だからAD100で表面利回りが8％の物件は実質7.83％（0.08×0.979=0.0783）くらいですね。
つまり単純な家賃収入だけで言うと、AD100の表面利回り８％と、ADゼロの表面利回り7.83％は同じ家賃収入になるという事ですね。
★物件の購入検討時に、ADの大きさも考慮して検討するのがいいかもしれませんね。
●表面利回り8％の物件と9％の物件
表面利回りが8％から1％高い9％の場合、どれくらいの入居率が要求されるかをざっくり計算してみました。
表面利回り8％の物件は入居率95％と仮定しました。
表面利回り9％の物件がどれくらいの入居率が要求されるのか？
表面利回り8％の実質的な想定家賃収入は、0.08×0.95=0.076 （7.6％）
ここで表面利回り9％で割り戻すと、0.076÷0.09＝0.844 （84％）
つまり、8％の物件の入居率95％と9％の物件で入居率84％というのがざっくりと同じ家賃収入になるという事。
9％の物件の方は、客付けは苦戦するのだが入居率84％以上（8％物件の約10％ダウンくらい）の入居率を実現できるのであれば、そちらの方が家賃収入は高くなるという事ですね。
★その物件の入居率を見極めることができるなら、9％の物件でも恐れずにチャレンジしてもよいか判断ができるということですね。
結論としては、ほぼ満室経営できる物件の中で、できるだけ高い利回りの物件を買うという当たり前な結論ですね。
★実際の投資判断という視点ではこういう単純な話ではなく、今回は簡単のためあくまでも家賃収入という１つの側面のみでブログを記載しました。
