物件の価格帯と投資効率について考察をしました。
実際には複雑ないろんな要因によるところが多いのですが、今回は極めて簡素化し、物事の１つの側面でまとめました。
不動産投資をはじめる際に、どんな物件を買っていけばよいか？というのは悩むところだと思います。答えのない話なのですが、将来的に融資を引いてバンバン増やしていきたいとするのであれば、CFは重要になってくると思います。
そこで考えたくなるのは、投資効率の話です。
同じお金を投入するにしても、どいうものに投資をするのが効率が高いのか？というのが重要になってくると思います。
私の考えとしては、高い投資効率を実現するためには、比較的安い価格帯を狙う事になると思っています。
私の考えている、物件の価格と家賃収入の関係イメージを下にあげます。
読み方としては、横軸は物件の価格を、縦軸は家賃収入を表しています。
これはあくまでも概念の説明のものなので、かなりシンプルに書いています。
また、ここの金額はあくまでも一例です。
例えば、物件の価格2000万円の区分マンションがあるとしましょう。
その区分マンションを貸した際の家賃収入が10万円だったとしましょう。
基本的な考えとしては、物件の価格が高くなればそれに比例して家賃収入はあがります。下がる場合も同様に比例して家賃収入は下がっていきます。
これは大きな考え方としてあります。
物件の価格に対して家賃収入がどれくらいなのか？という割合が利回りになります。
表には原点を通る比例の補助線を引いているのですが、この線より上の領域は投資効率が高い領域で、この線より下の領域は投資効率が低い領域になります。
この図を見ると物件価格が低いところが投資効率が高い領域に入っていて、物件価格が高いところが投資効率が低い領域に入っています。
大きな構造としては、物件の価格と家賃収入の関係は比例するというのがあるのですが、物件が安くなる領域になってくるとその関係は少し変わってくる傾向があります。
一番わかりやすい例でいうと、
物件価格2000万円で家賃収入10万円だったとして、
その物件価格が1/10の200万円になったとしても家賃収入は1/10の１万円までは下がらる事はなくて、それより大きい目の家賃（例えば３万円）になるという事です。
つまり、2000万円で10万円の家賃収入の区分マンションよりは
200万円で3万円の家賃収入の区分マンションの方が投資効率は高いという事です。
安くなれば安くなるほど効率は高くなると思います。
逆に、高くなれば高くなるほどその効率は悪くなると思います。
ただここで注意をしておく必要があるのは、
200万円の区分マンションというのはかなりボロボロだったり立地が悪かったりで、客付け力が弱いという事です。
2000万円の区分マンションがそれなりの品質や立地で、客付けに苦戦しない物件だとすると、
200万円の区分マンションはかなり品質も悪く、立地の悪い客付けに苦戦する物件というところでしょうか。築古でボロボロだったりするとか。
ですので、上の表を見て、ただひたすら投資効率の高い安い物件を買えばよいという事にはなりません。
これらの投資効率の事を考えながら、客付け力の事を考慮して、投資効率と客付け力とのちょうどいいバランスの物件を買うという事になると思います。
このバランス感覚が、不動産投資をする上で重要になってくる目利きになるのかなと思います。
私の個人的な感覚としては、上の表で言うできるだけ左の領域を目指すといのが大前提としてあって、そのなかで客付けができるギリギリのラインを探すという事なんだと思っています。
一言でいうと、上の表でいう左の領域というのは、言葉で言うと「ハイリスク・ハイリターン」の領域になると思います。最初は対処できるリスクを許容して物件を買いすすめていき、不動産投資家として成功していく中で、そういうリスクを減らした物件を買っていくという事になるんじゃないかと思っています。
持たざる者の闘いはこういう事なんだと思います。
