近年の1棟ものは、
めいいっぱい業者利益が入った新築物件を買う（融資は比較的出やすい）パターンか、
売り急いでる売主から値引きした築古物件を、高い利息の銀行からの融資で買うか（融資の難易度は高い）のどちらかという構図になっていると思っています。
いずれも普通にやってると中々儲からない構図になっており、このシチュエーションを打開するために、
余分な業者利益が入らない新築物件を自ら土地から建築するか、
築古をそこそこの金利で融資してくれる銀行を開拓するしか方法はないかなと考えています。
ちょうど年末に土地から新築を建てる検討をしてからは、最近は普通に物件だけでなく土地も探すようになってきました。
どんな感じで土地探しをしているのかというと、
仮に8戸の木造アパートと想定すると、
木造のシングル部屋だと1部屋だいたい350万円くらいで8戸で2800万円
消費税で10％、検査費や外構費や水道加入代などの諸経費で20％
合計で30％を考慮して、建築費の総額で3640万円で想定。
この想定をベースに、検討するエリアの１部屋当たりの家賃と、土地代から想定表面利回りを算出したのが下の表です。
たとえば、検討しているエリアの家賃相場が６万円だとすると、
3500万円の土地があれば、８％の新築アパートを作る事ができるという意味です。
表面利回り８％以上になるところを黄色で塗っています。
探す土地の地積としては、1部屋20㎡で8戸だとして2階建て木造、容積率50％だったら160㎡、少し余裕をもって170㎡くらい必要でしょうか。
という事で、アパート建築の検討エリアで、170㎡くらいの土地が3500万円で売りに出されていないかとうのを最近は探すようにしています。
本当にざっくり計算なのですが、こういう事を頭に入れて土地を見るようになると
土地から新築がぐっと現実味を帯びてくるんじゃないでしょうか。
しかし、170㎡くらいの土地で、自分でアパート欲しいなと思うエリアで、
3500万円の土地なんてなかなかありません。というのも、こういう良いアパート用途の土地はレインズに乗った段階で業者に買われてしまうため、業者が買わなかったショボい土地しか我々エンドが見ることができないという事だと思います。
業者に負けない競争力のある土地をいかに確保するのかというのも、まだまだ乗り越えないといけない課題の一つなんだろうなと思っています。
＜最後に＞
こういう土地から新築に興味ある人は他にも多数いるんじゃないかなと。
同じような志を持っている方、真剣に興味ある方、一緒に勉強して知見を共有していきませんか？というメッセージを投げかけて今回のブログとさせていただきました。
