専業大家への道

専業大家への道

横浜で大家業をしてるサラリーマンのブログ

新築か築古か

f:id:mjet:20200202161609p:plain


<わたしの投資方針>

物件をどんどん買い進める上で、どういった物件を買っていくのかというのが大きなポイントになると思います。単純に資産を持っているかだけでなく、資産力のある物件を取り込むことによってBSを整えていくことが重要になります。

私の場合は、新築と築古をバランスよく買っていく方針を考えています。

1棟目は規模の大きく高利回りの新築を購入し、CFを確保。

2棟目は土地値の築古物件を自己資金2割で購入し、BSのバランスを整える。

そして3棟目はですが、ある程度の規模とCFが欲しいので新築を購入しようと思っています。

 

<新築か築古か>

どのくらいお金を残せるかという視点でポイントを整理しました。

 

インカムゲイン

新築は利回りは高くないがいい条件で融資してもらえる。

イールドギャップとして一例としては、利回り8%-金利1.5%=6.5%くらいでしょうか。

築古は利回りは高いが融資条件が良くないですよね。

イールドギャップとしては、例えば、利回り9%-金利3.5%=5.5%くらいでしょうか。

最近は、築古でも表面利回り10%くらいのものはほとんど見られないですよね。

上の数字はあくまでも一例なんですが、大きな傾向の感触としては、単純なインカムだけで見るとイールドギャップに現れるように新築のほうが少し有利なのかなと思います。

 

キャピタルゲイン

新築は資産価値が高くないですよね。だいたい価格に対して積算値は50%くらいでしょうか。新築を耐用年数まで所有するなら、土地値が基準になって土地値+アルファくらいの値段で取引される事が多いでしょうか。一方で、耐用年数が残っているくらい、たとえば築10年くらいで売却した場合は売値より10%~20%程度の値下げ値で売却できる可能性はあると思います。残債も減っていく事で残債貯金を増やしていく中で、値下げの分をでれだけCFでカバーできるのかがポイントですね。

築古だと購入の時点で土地値を意識した価格での購入になると思います。完全な土地値で買うことができれば問題ないですが、それなりの利回りの物件だと価格の90%とか80%とかの土地値くらいの物件を買う事になると思います。その差はやはりどうしてもCFでカバーするになると思います。

 

結局、売値と買値の差はCFや残債返済の貯金でカバーする必要がある。

売値と買値の差は新築の方が大きいが新築でも短期売買だと新築でも小さい可能性はある。CF自体は新築の方が融資がいい条件で引ける場合は伸ばせる可能性あり。

まとめると、(新築で)いい融資条件が引けるならそれを活かして新築を、

掘り出し物のいい築古物件をそれなりの融資条件で引けるなら築古を買っていくという感じでしょうか。

 

しょうじ、私の中でも新築・築古、どっちがよい?というのはまだ結論が出ていません。

ただ、属性を活かして新築をいい融資条件で借りれる場合はそちらから検討をするのがいいのかなと思っています。