新築メインで売買のサイクルを回していく事を考えているのだが、
この作戦はあまり筋がよくないのかなと思ってきている。
購入して数年経過したものを売却して、
その売却益をもとに新しい物件を買うという作戦。
ポピュラーな作戦だと思います。
今の私のケースだと筋がよくないのかなと。
売却益で得られるお金で次の物件を買うんだけど、
1棟売って２棟買えません。
せいぜい1.5棟くらいです。
しかもその1.5棟というのも、
購入価格という意味では1.5棟分なのですが、
利回りが下がっているので、もともとの賃収とさほどかわらなかったりします。
それでいて立地は悪くなります。
たしかに決算書的には規模は1.5倍になっているのかもしれませんが、
賃収は変わらないですよ。築年数は若くなりますが。
新築やるなら、売買を繰り返して規模を大きくしていきながらって作戦なんですが、
私のケースだとハマらない気がしています。
買い替えをするたびに、物件が劣化して借金だけが増えていくという。
前に進んでいるのか後ろに戻っているのかわからないような状態。
新築メインで、売ってそれを資金に新しい新築を買うというのが、
筋がよくないような気がしています。
もちろん売却をすることで、年間CFの〇年分を獲得できるのですが、
それ以上に、物件の価格が高いです。
いい立地の物件だったら、家賃もあがっていきますし、
土地そのものの価格もあがっていきます。
単純にCF何年分という数字だけで判断するのもよくないのかなと。
売れる物件はどんどん売って加速したらいいですが、
売ってもったいないっていう物件もあると思うので、
ちゃんと判断した方がいいかもしれませんね。
