土地から新築も含めて新築を買うのに、１～２割くらいの手出しは必要です。
利回りも昔見たいに９％とかは無理です。
今のご時世でそこそこの利回りだとしましょう。
そうするとCFって、そんなに大きな金額にはなりません。
融資期間３５年にすれば、CFはかなり増えますが、融資期間３０年とかそれ以下だとしましょう。
とにかく、うん千万円自己資金を投入してCFはうん百万円です。
投資効率は悪いです。CCRの事ですね。
この前、別の投資家に言われました。
わざわざ土地から新築というリスクをおかしてまでして、それしかCFないの？って。
例えばですが、築古物件で小さい規模のものを現金で買うとしましょう。
そしてそれから得られるCFを考えると、おそらく築古物件を現金で買った方がCFは出るような気がします。（ケースによるが、私が想定している目線だと）
熾烈な土地争いをして、１年かけて、
工務店の倒産リスクを背負って、ようやく新築１棟を建てて、
うん千万円の自己資金を投入して得られるCFと、
少し探せば見つかるくらいの築古物件を、（規模は小さい）現金買いして、
それで得られるCF。
私の目線での計算だと、後者の方が投資効率が高いです。
単純なCFの比較だけだと、わざわざ新築をやる必要はないわけですよ。
単純なCFの比較だとそうなるのですが、
売却も入れたら大きく変わると思います。
やっぱり１億円きぼのロットだと、数年後に売却すると、
うん千万円のキャピタルを得ることができると思います。
築古の方も得られるけど、ロットが小さいので大きなキャピタルは得られません。
こういう感じで、新築は売却まで含めると大きく儲かるけど、
絶対に売らないとするのであれば、あんまりうま味がないような気がしましたね。
今のご時世の相場だと。
ただただ大きく儲けたいとするのであれば、売却を前提として新築でいいのかもしれませんが、
近々FIREをする予定で、生活のためにCFが欲しいという事であれば、
新築はあまり向いていないのかもしれません。
でもバランスだと思います。
数年後に売却する想定で新築ばかり持つというのと、
とにかく早くたくさんCFが欲しいというの、
自分な中でバランスさせてもいいのかもしれません。
いろんな物件を持ってみるのもいいのかもと思った今日この頃でした。
