想定家賃の精査をつづける。
ファミリー間取りだと、5年後に家賃が30％ダウンする。
下がるというか、こちらが適正家賃に近いのかもしれない。
シングル間取りだと、新築時の家賃はそこそこなんだけど、家賃下落はゆっくりだ。
いつも見ているくらいの下落率ですよ。
普通に考えて、シングル向けの間取りにするのが、
長い期間での利益の最大化になるんでしょうね。
ファミリー間取りが、なぜそういう家賃の値動きになっているのか
というのは分析をしているので、別の機会にブログに書きたいと思います。
となると、シングル向けでの間取りでどういう利回りになるのか、
ざっくりと推定利回りを出すと、当初の利回りよりもそれなりに劣化しますね。
建築費もあがりますし、総賃収も減る。
まあこちらの数字が本当の利回りなんでしょうね。
とすると、その利回りで話を進めるというのは、ちょっと厳しいです。
ダメですよ。
これだと前に進めれません。
しいていうと、CFは出ないけど元本返済だけを主目的に運営するっていうのは、
できるのかもしれませんが、
１年かけて土地から新築をやって、
たくさんの自己資金を投入して、
CFをほとんど生まない投資をするのって正直厳しいです。
という事で、
100％収益物件を事業性融資で進めるという件もギブアップですわ。
＜つづく＞
