少し前に、地主さんの土地がたくさんあるエリアを検討しました。
大手施工のアパートやマンションばかりが建っているところです。
いわゆる投資家さんが手掛けるような物件は皆無のエリアです。
新築を建てる想定だったので、
そのエリアの家賃相場の調査を行いました。
よくある家賃査定ツールを使いました。
まあまあ高い家賃相場が出てきましたが、、、
ちょっと違和感ありました。
結構高い目の家賃が出てきたんですね。
新築を企画する人間からしてみたらそれは嬉しい事なんですが、
違和感はありました。
そこからいろいろ調査をしていったんですが、
築5年くらいで、家賃がビックリするくらい下落していたんですよ。
20％ダウンとかそういうレベルで。
築10年で25％ダウンとか。
ちょっと落ちすぎだと思いません？
目立つの新築時の家賃です。
新築プレミアという言葉がありますが、
そういうのも超越した、なんだかすごくマシマシな家賃のように思えました。
これちょっと思ったんですが、
地主さんのアパートが多いというのが影響しているんじゃないかって思いました。
新築時の家賃は、大手施工の会社の営業で約束しないといけないというのがあると思いますし、経年で投資家ほど積極的な営業はやらないと思います。
サブリースとかしてて、好き放題家賃を下げられているのかもしれません。
そういう地主さんならではの、ちょっと読めない不思議な家賃相場になっていたのかもしれません。
正直、相場が読めませんでした。
そういうエリアに投資家が入り込んで、
うまく運営をすれば、家賃下落無しで運営できるような気もしますし。
十分戦えるような気もしますが、
かといってわざわざ一か八かで進めるのも怖いのかなと。
結局、家賃査定ルールで出てくる家賃だけだと、
分析が足りないケースもあるのかなと。
1次フィルターでパッと見て判断するのはそれでいいかもしれませんが、
本当に企画を進める時は、もっと深くいろいろ調べるべきかなと私は思いました。
