先日、融資の可能性について相談した収益還元系の金融機関の各物件の評価がスゴク腹落ちしています。
立地の強い物件は評価されてますし、
割安でうまく買えたり、うまく建てれた物件は評価がよいです。
逆に立地がそんなに強くない物件はソコソコの数字になっている。
納得のできる評価結果になっていました。
興味深かった事は、
耐用年数超えの物件です。
もともとはその銀行は耐用年数超え物件は、評価ゼロになると聞いていたのですが、
今回評価された数字を見ると、実勢の土地の価格に近い数字になっているようでした。
ここは新しい発見です。
基本的に、収益還元評価なので、家賃と相場利回りから計算されているのですが、
とある物件の相場利回りを聞いたところ、数字があわないところがありました。
おそらく、まあまあ大きい掛け値が全体的に入っているような気がしましたね。
だから高い評価額になっているのは相当評価がよかったんじゃないですかね。
普通の積算系の銀行では絶対に評価は伸びないけど、実際はそんな事はないという物件もちゃんと適切に評価されている印象を持ちました。
それで今回のブログなんですが、
基本的にこの銀行の評価値がよいものを集めていきたいなと思いました。
それはこの銀行と将来融資を引きたいからという話でなく、
（もちろんそれはありますが）
収益還元評価でいい結果が出る物件を集めるというのが
本来の進むべき方向性なのかなと思いまして。
積算系の銀行が評価する方向性ではなくてという意味で。
収益還元系だと、好立地のものは、評価が伸びますからね。
そういうのを目指す方向性がいいのかなと。
これをやっちゃうと、積算系の銀行からは評価されない方向になってしまいがちですが。
これから、いろいろ選択肢は出てくると思います。
実際には違う選択肢を選ぶという事はありえますが、
大きな概念としてそういう事を念頭にいれて進めていていけたらなと思います。
