築5年くらいの1億円くらいの物件があったとして、
売却すると、売却益で元本返済や税金なんかを含めて2000万円くらい手元に残ると思うんですよ。
そしてそのお金を使って同じ規模の物件を買うとしましょう。
同じ賃収くらいの物件ね。
この５年で２割くらい物件の価格は上昇しているので、
1.2億円くらいの値段の物件を買う事になります。
フルローンで融資引けたらいんですが、
悲観的に見るとして2000万円くらい手出しをするとしましょう。
そうすると、
キャッシュはプラスマイナスゼロです。
築5年の物件は新築にかわるわけですよ。
しかし賃収は同じです。
こんな事になりませんか？
最近は買えてもイマイチな立地の物件ばかりですよ。
ですので、
築5年のそこそこの立地の物件が、
新築でイマイチの立地の物件に変わるみたいな事になりませんか？
キャッシュの増減はなしで劣化みたいな。
そう考えると物件を売却して似たような物件を買うというのが、必ずしも正解ではないような気がするんですよね。
メリットとして考えられるものとしては、
決算書はよくなるでしょうね。
含み益の分。
どうでしょうか。
ありでしょうか、なしでしょうか。
この想定はかなり悲観的すぎるかもしれませんね。
もっと少ない手出しで新しい物件を買えるかもしれませんし、
売却益はもっと大きいかもしれません。
いい物件が買えるかもしれません。
持っていた物件のインカムもそこそこあるでしょう。
もう少しは良い感じになるかもしれませんが、思ったよりは売却の恩恵って大きくないような印象を持っています。
もっと爆発的に恩恵があるイメージを持ってました。
ばっくりと計算してますが、
もっときっちりと整理してもいいかもしれませんね。
もう少しあれこれ検討したいと思います。
