サラリーマンパワーを使うフェーズはとっくに終わっているので、今は信金メインでまわしています。
小さい融資なども入れると、もう２つくらい増えますが、大きい規模での融資という意味で。
１年に１棟くらいプロパーでと考えると、
２つだけだとちょっと弱いです。
できればもう１つ強いつながりのある信金とつながりたいです。
それで、１年に１棟ずつで３年で一周するような感じで進めていきたいと考えています。
そこはこれからの課題です。
信金は過去の物件に対する評価が寛大です。
連続して買っていくなら信金をベースにやっていくというのがセオリーだと思っています。
一方で信金は融資条件が渋いです。
渋い融資条件でどういう物件を買っていくのかというのが大きなポイントになると思います。
２つあると思います。
１つ目は、プロパーでなく保証協会付きの融資で高利回りの築古物件を買うという話です。
それなら買えると思います。
私もそういうのはそのうちやってみたいと思うのですが実際には難易度が高いと思っています。買えるけど本当に儲かるの？って話。
２つ目は、新築をプロパーで融資を引くという事ですね。
しかし新築も利回りが低いし、融資期間が短いのでなかなかCFが出る買い方ができません。少なくとも建売くらいの利回りだと成り立たないですよね。
土地から新築とかで、それなりの手出しを入れたら、なんとかギリギリ成り立つかなという感じです。そこを狙うしかないのかなって思います。
前者の保証協付きは優先度を下げています。買うべき順番の話だと思っています。
私は順番はあると思っています。
新築をたくさん買って、余裕がある時に高利回りの築古をちょっとだけ買うという感じかなって思っています。
逆は難しいと思うんですよね。
法人の運営と言う意味でね。
話は戻しますが、
深いつながりのある信金を３つ作って、
毎年１棟ずつプロパーで新築を買う。
そして合間の時間のある時に保証協会付き融資で高利回りの築古を買う。
こういうパターンができたらいいなって思っています。
信金からみで言うと。
他にも考えている買い方の話はありますが。
