私はある程度保有を前提したいと考えている人ですが、
そうは言っても売却は必要かなと思っています。
私の場合、こういう事を気にしています。
数年前に買ったり建てたりした新築アパート。
市場の相場があがったという事とコンクリート貯金で、数千万円くらいの売却益は得られそうです。１年間のCFの10倍くらいはゆうにあります。
しかし売却したとしても、
市況の相場が上がっているという事と、
使う金融機関が信金になってきているので、
次に新しい物件を買ったり建てたりするために、
売却益で得たお金のほとんどを突っ込んでしまう必要があります。
自己資金２割とか。
１棟売却して１棟しか買えないという状況です。
１棟売却して２棟買えるなら話は別ですが。
１棟売却して１棟しか買えないなら、
例えばの数字で言うと、
築数年の利回り９％物件が、新築の利回り７％の物件に置き換わるわけです。
総工費が１億円で同じだとすると、賃収は９００万円から７００万円に変わるという事です。
これって嬉しいの？って話になると思うんですよ。
たしかに築年数は若返ると思うのですが。
若返るけど、賃収は落ちるという。
なんでこういう事が起こるのかというと、
売却益が大きい事が原因の１つだと思うんです。
市況の相場があがっているのですが、それが非常に大きいと思います。
売却益には、市場相場の上昇とコンクリート貯金の２つが入っていて、
本来なら、コンクリート貯金を引き出すことが売却の目的の１つなんですが、
今の売却益の構造は、（市況相場の上昇）＞＞（コンクリート貯金）となっていて、
売却益に税金がかかるんですが、
市況相場の上昇分が非常に大きいので、その分税金がたくさんかかって、
コンクリート貯金がふっとぶくらいになっていると思うんですよ。
市況相場の上昇というのは、売却時も次の物件購入時にもかかるわけなんですが、
本来の目当てであるコンクリート貯金の引き出し効果があまり期待できないようになっていると思うんですよね。
1棟売却して２棟以上買えるんだったらぜんぜいいと思いますけど。
だから、確かに売却益で大きな利益は得られるんですが、
継続的に物件を買っていくのであれば、その次が買えるのかという事も含めて考えないといけないのかなって思いました。
