少し前に、土地から新築の優先度を落とすというブログを書きました。
今日はそのあたりの肌感覚について書きたいと思います。
一年に１棟のように継続的に神奈川県で土地から新築をするのは難しいと思いました。
（私は）
１年に１棟だとすると、
建築の時間もかかるので、半年で土地を見つける必要があります。
はたして半年で、いい土地を見つける事ができるのか？
難しいと思います。
基本的に土地が高くて、検討の土台に乗るものが基本的にないのですが、
そうは言ってもワンシーズンに１つくらいの土地は検討の土台にのるものは出てきます。
ただその土地というのは、結構厳しい目の土地なんですね。
厳しい目の土地というのは、
収益物件として成り立つかどうかギリギリという意味です。
立地とか。
基本的に、自分で土地探しをするとこういう事になります。
ですので、私の100％主観ですが、
「神奈川県で土地から新築で企画を作る」＝「ギリギリクソみたいな土地でまあまあの利回りを作る」
という感じの話のような気がします。
良い土地で土地から新築をするというのは難易度が高いというイメージ。
仕組み的に難しいという印象。
これは実は理由があって、
おおくのアパート用地は、事前にアパートメーカーでオークションみたいな感じで
早い段階で売れてしまう事が多いんです。
それでそのオークションで売れのこった土地がポータルサイトなんかに掲載されるんですね。
ギリギリの土地というのは、そのオークションで売れ残った、残りカスみたいなもので、なんとかギリギリアパート用地にできるかもしれないというくらいのものなんですよ。
小さい業者が仲介する場合だったら、オークションとかはなくてチャンスはあるのですが。
ですので、土地から新築として、
ごくたまにアパート建てれる土地は出てくるんだけど、微妙な立地のものばかり。
だから神奈川くらいだと、
クソみたいな土地で、ギリギリアパート建てるみたいな事になる事が多いです。
それで、そのギリギリの土地で、まあまあの利回りで、そういう案件をやりたいの？って話になると思うんですね。
なかなか難しいです。
しかしながらチャンスはあると思います。
再現性はないですが。
これからもチャンスがあれば狙っていきたいですね。
