とある業者からメルマガが来ていた。
内容を見ると、土地先行の新築の案件だ。
その業者は、昔ながらの工務店で、とある土地を仲介するとともに、
その土地にその工務店がアパートを建てるという企画のものだ。
おそらく昔からやっている工務店なので、
付き合いで土地の売却の仲介のネタがあったのだろう。
そしてその土地にアパートを建てるというものだ。
その企画を見ると、
正直ぱっとしない数字だ。
昔ながらの業者という事で、投資家向けというよりは、
地主の財テク向けとか、利回りに対してうるさくない人が付き合いをするような業者なんだと思う。
まずアパートの部屋が狭い。
いまどき、そのアパートの広さは厳しいだろう。苦戦するだろう。
そして最終的な表面利回りは低いです。
建売だったとしてもちょっと低いかな。
ましてや土地先行の案件だ。
アパートの広さなどの仕様や最終的な利回りなどを総合的に判断して、
私の目線では普通にNGの案件だった。
普通にNG判断となる案件だった。
しかしながらその企画の資料を見ていると、
ある事に気が付く。
「この案件は化ける案件だ」
土地の図面を見る。
地積は狭い目だけど、うまくプランを入れるとその業者が提案する仕様よりずっとずっと広い部屋にする事ができそうだ。
ちょっとまてよ。
もしも想定する広さが実現できるなら家賃はアップするし、
最終的な利回りってまずまずの数字になるじゃないですか。
私はこの案件の隠れたポテンシャルに可能性を感じたのだった。
＜つづく＞
