土地から新築で具体的な案件の検討を行ってました。
いやー、なかなか難しいですね。
土地や建築費が高くて、いい利回りが作れません。
作れたとしても、不動産賃貸業としてやっていけれるか微妙な場所ばかりです。
それなりにやっていけるエリアでそれなりの利回りを作るのって難しいですね。
それと昨日のブログにも書いたのですが、
評価額と実際にアパートを建てるための費用の乖離が大きいです。
土地代が高騰しているという事と、
建築費も高騰しているというダブルパンチです。
もともと乖離が大きい以上に、さらに乖離が広がりました。
仮にいい土地を見つけて、それなりの利回りのアパートが建てれる目途が立ったとしても、総建築費が評価値と大きく乖離しているので融資つけが難しいです。
そうそう、収益還元系の金融機関の開拓もいるなと痛感しました。
去年ブームだったストラクチャ融資なんかも検討してもいいのかもしれません。
私が過去に相談した事があるいくつかの金融機関で、収益還元系で見てくれるところがあります。
これらの金融機関は、過去に積算系の評価を想定して持ち込んだ事は何度もあるんですが、収益還元系で持ち込むというのはほとんどなかったので、一度試しに持ち込んでもいいかなと思いました。
新築でたくさん買い続けるのってほんと難しいです。
１～２棟くらいだったら楽勝なのかもしれませんが。
私の場合は、新築と築古の両にらみという作戦なんですが、
いずれもまだまだ対処できる余地はあるので、もっともっとアガイていきたいと思います。
