不動産投資は歪を探す旅です。
歪といって一番思い当たるものの一つに地域というのがあると思います。
最近、私は地域の歪に注目しようとしています。
これまでドミナントでやってきているのですが、徐々に広いエリアでも検討したいなって思っています。
地域、エリアの歪。
首都圏に近い方が需要が強くて、郊外になるにつれて徐々に需要が弱くなります。
投資家としては需要と価格とのバランスを見る必要があります。
これは基本なんですが、そのエリアの需要の強さってどうやって見極めてますか？
これが私の最近のテーマです。
なんとなくはわかりますが、定量化するのって難しくないですか？
乗降客数でみるとか、
人口や人口の増減で見るとか、
いろいろあるんですが、
いまいち、しっくりきていません。
最寄り駅の乗降客数が多くても、アパートの需要が小さいっていうエリアもあります。
単なる乗降客数や人口の大小だけでは説明できないような気がします。
ポータルサイトの総掲載数とか、なんとなくそれに準ずるようなデータはたくさんみているのですが、もっと直接的な数字がないかなとか思っております。
どっかのポータルサイトで、空き部屋数とか空室率みたいなデータも見たことありますが、イマイチピンと来てません。
特に自分の知っているエリアから出て、知見のないエリアを検討する時ってそういうデータが知りたくなります。
口でここは需要があるエリアですよ！と言われたとしても田舎での需要と都会のイマイチのエリアとの需要って比較は難しくないですか？
そういうのをキッチリとした分析とかされている人がおられたらいろいろお聞きしたいものです。
結局、需要と供給のバランスの話なんで、究極的には家賃という数値に近い傾向になるような気もしすが、それだけでもないような気もします。
とりあえず特定のエリアであれば、日々時間をかけて定点観測をしていくという事で見えてくる話なんですが、たくさんのエリアで分析する場合はなかなか難しいです。
定量化による分析を確立していきたいものですね。
