30年か35年か。
融資期間の話です。
不動産投資の本などを読んでると、できるだけ融資期間を長くしてCFを増やす方がよいと書かれています。
不動産投資の初期はCFが最優先です。
それは正しいです。
でも融資期間は長ければ長い方がよいというのは１００％正しいのでしょうか？
融資期間30年を選ぶのか、融資期間35年を選ぶのか。どちらを選ぶのが正しいのか。
どちらか一方が１００：０で正しいとか、そういう一方的なものではないと思います。
どちらも一長一短はあるような気がします。
いろんな側面があるのですが、
私だったらそれなりにCFが出ているのであれば、融資期間30年を選ぶと思います。
CFが出ないのなら融資期間35年という選択肢も無い事もないかなって思います。
２つ観点があると思います。
１つはCFですね。
もう１つは残債の減り方です。
この２つの両天秤を考えるべきだと思います。
不動産投資の初期はCF優先です。
キャッシュを厚くする必要があります。
そういう観点で35年は有効です。
その次の話として、
不動産投資の一番最初のフェーズを乗り越えて、何棟も購入していくフェーズになってくるとBSが重要になってきます。今回は首都圏での不動産投資を想定しています。
キャッシュが十分にあっても、BSが悪いから融資が下りないって事が発生してきます。
そこで、残債の減り方っていうのが重要になってきます。
残債をどんどん返済してBSを徐々によくしていく必要があります。
でも35年は、なかなか残債減りません。
だから、その投資家がどちらを重要視するのか、どちらが一番の関門だと考えるのかで違ってくると思います。
不動産投資の一番最初のCFの所が関門だと考えている人だったら、融資期間35年にしたらいいと思います。
もう少し先のフェーズでBSをケアしないといけない所が一番の関門だと考えている人だったら、融資期間30年にしたらいいと思います。
そういう意味で、融資期間30年でそれなりのCFが出ているのであれば、融資期間30年でいいと思うのです。
融資期間30年でそれなりのCFが出ているのに、さらに融資期間を35年に増やしてよりCFを増やすというのは「やりすぎ」だと思うのです。
融資期間30年と融資期間35年とで、実際にシミュレーションして見てみたらいいと思います。
融資期間を30年から35年に増やしたとしても、思ったほどCFは増えません。しかし、残債の減りは思った以上に減りにくくなるという印象を私は持っています。
ですので、30年でまわるなら30年でいいんじゃないですかね。
融資期間はできるだけ長い方がいいというのは、
融資期間20年とか25年とかそれくらいのレンジの話だと思います。
長くし過ぎる事によるデメリットも把握しておいた方がいいと思います。
もちろん、投資手法によっては考え方が違うケースもありますけどね。
ちなみに話しは少し脱線しますが、私だったら融資期間35年にしないとCFが出ないような物件は買わないかな～。
以上、個人的な意見でした。
