今日は土地から新築の話です。
セミナーで10％の新築アパートを建てました！みたいなものがあります。
何も知らない人がそれを見て、「なーんだ、土地から新築をすれば１０％くらいのアパートが楽勝で作れちゃうんだー」って思う人がひょっとしたらいるかもしれません。
１０％はもちろん、いまどき８％を超えるアパートを作るのだってメチャ難しいです。
私の今建築中のアパートは、ちょうど１年くらい前に土地探しをしていたのですが、その時の感覚でいうと、
普通に市場の相場で売られている土地を買って土地から新築をしたとしても、７％のAPを作るのも全然難しいです。
それで、何か安く買えるような何かしらのミラクルが１回発生すると、８％のアパートが作れる。
ミラクルが２回発生すると９％のアパートが作れる。
ミラクルが３回発生してようやく１０％のアパートが作れるくらいの感覚です。
ミラクルというのは、表現がよくないですね。
運がよかったみたいなニワンスに受け取られるかもしれないので良い表現では無かったかもしれません。
例えば、その土地に何かしらの問題があって、安くなっている。
その問題を投資家が解決させる。
そしてその結果としてアパートを建てれる土地が安く仕入れる事ができる。みたいな。
何かしらの安く買えるための１つの取り組みをやってそれが成就すると１回のミラクルという意味で言ってます。
問題のある土地とか、
プランの入れにくい土地に何とかプランをねじ込むとか、
近隣とトラブルがある土地だとか。
そしてそれらの問題をクリアさせて安く買うみたいな考えです。
問題解決能力だったり、
その人しかできない特殊な能力だったり、
そういう話ですね。
で、話は戻しますが、そういう対処を１回するくらいだけでは、まだまだ１０％や９％のアパートは建てれないと思っています。
そういうトラブルを１つだけでなく複数個解決してようやく９％とか１０％のラインが見えてくるという感じかなと思っています。
（大きいトラブルだったら１個だけでもいけるかもしれませんが）
だから土地探しというよりは、土地のトラブル対応というのが取り組みの軸足なわけです。
まさしく「いい物件は探すもの」でなく「作るものだ」という話です。
話は元に戻しますが、
そういうトラブル対応みたいな事はたくさんやっていくんですが、
やはり１つ１つの成功率は高くはないのです。
ですので、やっぱり最後は「運」というのが必要になるのです。
難しい複数のトラブルの対応としてできるだけの事をやって、
それで運が良ければそれらがすべて解決して、９％や１０％のアパートが建てれるという道がようやく見えてくるわけです。
そういう対応に対してそれらが運よく解決できるという事を「〇回のミラクルを起こす」という表現を使わせていただきました。
今は1年前よりさらに難易度が上がっています。
１年前より１回分ミラクルを多めに起こさないと高利回りAPは成就できないとかそんな感じでしょうか。
中々難しいと思います。
でもそういうのをサラリとやっちゃう人は必ず存在します。
５棟目もたくさんのミラクルを起こして高利回りのアパートを作り上げていきたいと思います！！！
