今までは、
「0.1％でも高い利回りの物件を買うぜ！」だとか、
「0.1％でも高くアパートを建ててやるぜ！」みたいな感じで考えていました。
高利回りオリンピックみたいな。
一番高い利回りの物件を作った人が優勝みたいな。
自分自身の反省も込めて、最近ちょっと違うかなって思うようになってきました。
CFが出ないような低い利回りのものは例外ですが、規模が重要ですね。
正確に言うと、「利回り」×「規模」が重要なんですが、融資が付かないようなよっぽどの低い利回りのものは除外すると考えると支配的なのは「規模」ですよ。
そして何が言いたいのかというと、
「あまりにも高い利回りを狙っているだために、機会損失するというのは良くない」という事です。
ある程度まできたら、１つの物件でいかに高利回りにするのかというよりは、規模を増やす方向も重きをおくべきだと思うようになってきました。
変に高い利回りを狙いすぎて機会損失するくらいだったらね。
ある程度の規模がすでにあったとして、毎年のCFもそれなりに確保できている。
毎回毎回、高利回りのものを狙う事だけにこだわらなくてもいいかなと。
もしも買えるのであれば、よっぽどダメダメなものは別として、一定の基準を満たすものであれば規模を増やす方に振り切ってもいいかなと思ってきました。
既存物件の収益性を評価される場合、とうぜん所有物件すべての収益力が評価されます。
既存の所有物件の中にすでにキャッシュマシーンがあるのなら、収益性はそちらに任せて足を引っ張らない程度のものを規模拡大を優先して買ってもいいかなという話です。
土地から新築で俺は９％以上しかやらないぜ！としないで、
すでに９％のものを持っていてCFも確保できているんだったら次は８％でもいいんじゃないの。みたいな話です。
これから拡大させていくのであれば、とにかく規模を優先させないといけないかなと思ったブログでした。
