専業大家への道

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横浜で大家業をしてるサラリーマンのブログ

アパート用地の引き渡しまでの話・その9~重要な条件~

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アパート建築を進める中で、ケアしなければならない重要なポイントがある。

 

今回は3階建てのアパートを建築する計画なのだが、本案件で3階建てアパートを建てるためには、接道(幅員)が4mが必須という条件があるのだ。

 


ここがもしも3m99㎝とか、4mに足りていない場合は、3階建てのアパートの建築は建てる事ができなくなってしまいます。

 


ちなみに契約前の段階で仮測量図があったのですが、その時の幅員は4m05㎝でした。
5㎝の余裕があったので、そんなに心配はしていなかったのですが、重要なポイントなので、ちゃんと引き渡しまで迄に懸念事項を明確にする事にしました。

 


もしも幅員が4mに足りていない場合は、3階建てのアパートが建築できないわけなので、契約書の方に「もしも想定している3階建てのアパートが建築できない場合は、土地の売買を白紙撤回する」という文言を入れておく事にしました。

 

この特約を入れた意図としては、4mの幅員の懸念と、共有地をアパートの建築予定地に含める事ができるのかという懸念の2つの懸念があったのでこういう文言を入れさせてもらいました。

 

売買契約にそういう文言を入れておくことで、万が一、幅員が4mに足りていなかった場合でも対応できるという意図だったのですが、巨匠のわんさんから、以下のような助言をいただいたのでした。

 


わんさん「確認申請は架空の敷地でも申請は通るため、幅員で問題になるとすれば「完了検査」です。工事が終わってから現地で検査員が図るため現時点で実測の確認が必要と思いました」

 


なるほど、契約書で建築確認申請がPASSしない場合は白紙撤回になるという特約をいれているが、建築確認申請は書類だけで審査を行うので今回のケースでこの幅員に関してNGになる事はまずない。むしろ、契約書での白紙撤回の効力がなくなっているアパート建築の完了検査の際に、はじめて検査員が現地を確認してそこで実測を行うところが本当の関門になるという事なんですね。

 

契約書の特約で確認申請が通らないと白紙撤回するという文言を入れていたが、4m幅員という点ではあまり意味のない特約だったのですね。

 


さらに、わんさんから助言をいただきました。


わんさん「完了検査では検査員がくるため現地の実測になります。メジャーで図る感じなのでまずは有効幅員の確認を設計者とすべきかなと思います」

 


わんさんの助言は、とっても参考になります。
大切なところなんで、実際に図って見るべきですよね。

 

確かにそうですね。

 

 

 

 

一応念のため、工務店サイドにもこの幅員についての見解を聞いてみる事にしました。

 

私「4mの幅員のところは完了検査時にどのように確認されるのでしょうか?」

 

工務店

「設計や検査時には距離の見方で大きく2つあります。有効の距離と、実測の距離です。

有効の距離とは実際に現地の建物やブロック塀などの内側の実際に通れる距離のことで、これは主に避難通路などで有効の距離が必要となります。
実測の距離とは境界からの距離であり、こちらは主に隣地後退や接道の距離を測る際に使います。

この実測の距離は例えば自分のブロック塀あったり隣地のブロック塀が越境などで
現地の有効幅が3.9m等でも実際に境界から境界の距離で4mあれば問題ありません。
市役所にも改めて確認しましたが同じ見解でした。
幅員の方は、測り方が違うため実際の有効幅が3.9mでも完了検査はNGになりません。
ちなみにですが、これが避難通路等(今回で言うと、床面積200㎡以下の3階建だと避難通路=90㎝)で隣地のブロックが越境していて距離が取れない場合は完了検査は受かりません」

 

 

 

おー、両者で言っている事が違っているではないか。。。。

 

 


<つづく>

 

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