4棟目アパートの引き渡しまでのシリーズのものブログは今日はお休みです。
今日は近況ネタです。
まず、申し込みが入ってた最後の空き部屋もようやく賃貸借契約が締結されたようで、はれて満室で４月を迎える事ができそうです。
そして今日のブログは、新築アパートの仕様についてです。
だいたい決めていたのですが、最後まで仕様を決めきれていなかったオートロックの仕様について、結論を出しました。今日はその話です。
結論から先に言うと、オートロックは見送りです。
＜まず費用について＞
工務店サイドに、最低限仕様のオートロックを提案し、費用見積もりをお願いしていたのでした。
その見積もりがいよいよ出てきました。
工務店が提示してきたオートロックの見積もりは２つあって、
１つ目は、門扉から建物までを完全に密封された空間化するように壁などを新たに設置する案。
２つ目は、簡易仕様でフェンス的なゲートと、郵便受けを設置する壁を作成する案。
１つ目は約３００万円で、２つ目が約２００万円でした。
オートロックの（電気的な）システムは、安いものを使っているんだけど、密封された空間やフェンス的な構造物をつくるのに150万円くらいかかっちゃうようです。
そもそも建物の構造がオートロックに向いていないようです。
200万円以上かかるのは予想外でした。
＜費用対効果＞
次に、オートロックによる家賃アップについて並行してどれくらい家賃アップするか調べてました。
調べた感じだと、千円から2千円くらいでしょうか。
2千円というのは強気な数字かもしれません。
「千円アップくらいでオートロックが付いているんだったらアリ」というくらいな感じではないでしょうか。
千円だったら200万円かかるなら合わないですね。（この前の利回りで割り戻す計算）
もちろん、家賃アップに直接寄与しないところで、客付け力アップというのはあるとは思うが、家賃アップで効果を換算するという事だったらこれくらいじゃないでしょうか。
マンションだったら別なんですが。アパートだったらこんなくらいじゃないでしょうかね。
アパートはどうしても最大家賃が頭打ちします。
＜それと＞
結局オートロックは見送りなんですが、一番の理由は、自己資金の温存です。
もしもオートロック費用も融資が使えるなら、家賃アップと費用のベンチマークみたいなもので費用対効果で判断をすればよいのですが、今回のケースではオートロックの費用は完全に自己資金での支払いになってしまいます。
オートロック代を自己資金で出すくらいだったら、次のアパートの資金に温存しておきたいです。
という事で、
①そもそもアパートの構造の面でオートロックを安く設置できない。
②家賃アップは千円くらいしか期待できないと見積もり。費用対効果で合わない。
③自己資金での支払いなので、次アパートのためにお金を温存しておきたい。
という事で、オートロックは付けないという結論としました。
まあ、そうかな。そうなるでしょう。
順当な気がします。
ちょっと暇だからいろんな事を検討してみたかったという言い方かもしれません。
オートロックの方向性が決まり、アパート仕様が全て決定しました。
バトンは、私から大工さんに渡されたという感じでしょうか。
建築されるのを見守るのみです。
