管理会社の選定を進めています。
私は管理会社は客付け力が一番強いところに選びたいなと考えています。
その中でも、管理会社として客付け店舗をもっているかどうかというのが客付け力を決める大きなポイントなのかなと思っているので、その切り口に関してまとめてみました。
３つのグループにわけて整理してみました。
①自社で客付け店舗を持つ大手系の管理会社
②自社で客付け店舗を持つ管理会社
③自社で客付け店舗を持たない管理会社
私の調べた範囲でこういう傾向があるというくらいのトーンで聞いていただけたらなと思います。中にはここに記載する内容と違う傾向のところもあるかもしれません。
①自社で客付け店舗を持つ大手系の管理会社
１つ目のグループは、客付け店舗を持つ管理会社なんですが、特に大手系で物件を完全に自社のフランチャイズで抱え込むところです。
客付け報酬として150（家賃の1.5か月分）のところが多い印象があります。
自社フランチャイズの店舗に来た人しか紹介しないので間口は狭いです。
一方で、大手なので法人契約が強いとか大手ならではの強みもあります。
話をした感じだと、ADという概念が無いような気がします。
ですのでADをたくさん積んで客付けを加速するとかあんまり聞かない印象があります。
ADによる加速がないので、客付けのテコ入れをする場合も家賃を下げるしか手がなく、
全体的にここで募集している物件の家賃は全体の中で見ると低めに設定されている印象があります。特に競合物件が多い、物件の供給過多のエリアだと。
②自社で客付け店舗を持つ管理会社
２つ目のグループは、客付け店舗を持つ管理会社ですが、最初は自社の客付け店舗で募集をしてくれるのですが、しばらくして客が付かない場合は他社にも募集をしてくれるところです。
やはり自社の客付け店舗を持っているところは、まず第一に自社での客付けを目指すというのがあると思います。
競合が少ないエリアだとか、自物件が競争力が高い場合は、報酬１か月で自社店舗での営業だけで決めきれるのですが、苦戦をする場合は、他社店舗での客付けも解禁するというところが多いようです。
その場合、ADが追加で発生するという事になります。
早く決まる場合はいいのですが、プロセスとして、「自社のみで客付け⇒他社でも客付け展開する」というプロセスを経ていくので、スピーディーさにかけるような気がします。
③自社で客付け店舗を持たない管理会社
３つ目のグループは、客付け店舗を持っていないところです。
ここは自社の客付け店舗がないので、最初からいろんな客付け店舗で募集してくれるように動いてくれます。
ただAD=100だとすると、トータルで200かかるわけなので、コストは一番高いのかもしれません。
↑あくまでも１つの側面ですが
①は間口が狭いのですが大手なりのいいところもあると思います。
②のようにコストがかからないところから徐々に進めるというスタイルがいいと思われる人もいると思いますし、③のように最初からフルパワーでコストをかけて入れようとしてくれるところもあります。それぞれ一長一短があるのかなと思います。
大まかな構図としては、定額で進めるかそれとも、コストかけてでも加速したいのかという対立構造になっている感じでしょうか。
私的には、空室は悪だと思っていて間髪入れずにどんどん満室経営したいと思っているので、一般媒介でたくさんの媒介に紹介を投げまくってくる③のようなスタイルのところが客付けとしては最強なのかなと思っています。
どのグループを選ぶかですが、自分の持っている物件の特徴にもよるところがあると思います。
たとえば、地主さん仕様のリッチなアパート、例えば1Kで25m2以上の広さがあって、オートロックや採算度外視のリッチな仕様がついているような競争力があっって魅力的な物件だったら、すぐに決まりそうなので①とか、自社店舗だけですぐに決まりそうです。
一方で競合がたくさんあるエリアであったり、投資家さん向けのギリギリ最低限の仕様のアパートで、ADを積んでもいいので、家賃は絶対に下げないで迅速に入れたいみたいな戦略だったら、①とかはハマらないような気もします。逆に③とかが親和性があるような気もします。
私は客付け力を最優先にしたいと思っているので、客付け力が一番強そうな③のグループの管理会社が最適なのかなと思ったりするのですが、②のグループでも最初からいろんな業者に投げてくれるところもありますし、③だからといって無条件に客付けが強いという事もないと思います。
そういう中で、どこがベストなのか選定していきたいと思います。
