駅力が強いエリアを歩いていると、築浅なんですが半分も空きがあるアパートを発見してしまいました。
一方、そのアパートの近所にある他のアパートは満室ばかりです。
そのアパートのあるエリアの、最寄りの駅の駅力は強いです。
私もその駅のアパートなら少々変なアパートでも買っちゃうかもしれません。
そのアパートは徒歩１２分くらいです。
少し駅から離れているのですが強い駅なので全然勝算はあるはずです。
不思議に思いました。
アパート名からネットでググると狭小アパートでした。
それと、アパートには「Aブル」という管理会社の看板が掲げられています。
これで納得しました。
強い駅から徒歩12分のロケーション。
狭小アパート。
私は、狭小アパート自体はうまく運営さえできたら悪くはないと思っています。
駅力は強いなら、狭小アパートの特徴はプラスに活かせれそうな気がします。
ただ問題は管理会社が「Aブル」という大手を使っているというのが埋まっていない１つの原因かなと思いました。
どういう事か？（ここからは私の勝手な推測です）
私はこのアパートは、ADは少々奮発してでもいいので、家賃は高い水準のままで満室経営をしていくのがベストな運営方法なんじゃないかなと思いました。
駅から１２分ですが、駅力があるので狭小でも勝負はできると思っています。
少しADを積めば楽々、家賃を下げずに満室経営できると思います。
それで管理会社の「Aブル」ですが、
大手系は基本的に自分の系列店に来た客にしか取り扱っている物件を紹介しません。
ですので、大手系の管理会社は、そもそも「AD」という概念は無いのです。
ですので、ADを奮発して業者に無理やりねじ込んでもらうという手法が今回の件では使えないのです。
それで、そういう大手系の業者が取れる選択肢というのは、「家賃を下げる」という選択肢しかなくなってしまうわけです。
大手系の管理会社が手掛けるアパートの家賃設定が他より少し弱気なのはそれが理由です。
今回の、ADを増やして客付けするという手法に対して、そもそも管理会社がADを増やすという対応ができる「しくみ」を持っていないというわけです。
よく大手系の業者と話をすると、
やはり大手の会社に所属している人間なので、凄くちゃんと仕事をしてくれそうだなーって思う人は多いです。
凄く誠実そうだし、細かい気配りも聞く人もいますし、
会社も大手なんで、凄く安心感があります。
まかせたらちゃんとやってくれそうな気がものすごくするのですが、
しかしながら、会社としてそういう事に対応できる「しくみ」を持っていないわけです。
担当者の人間性と、会社として仕組みを持っているかどうかは全くの無関係なのです。
ですので、ADをバンバンだして高い家賃で強気に運営するというスタイルで運営したい場合は、囲い込みをする大手系とは親和性が悪いのです。
しくみ的にそもそもマッチしないのに、
説明してくれた人が親切そうだからとか、
担当者が誠実そうだからとか、
大手だからという理由で、
その管理会社を選んでしまうのはよくないという話です。
でも、こういう事って、これ以外の事でもよくある事です。
じっくりと考えると明らかに、「仕組み的に不向き」という事はあるんですが、
そういう事に気が付かないで進めてしまうという事があるのです。
ちょっと大げさに、あおった感じで書いてしまいましたが、
そういう事が無いように気を付けないといけないなと思いました。
