接道が共有地になっている土地。
2700万円で買うのはアリかナシか最終判断をする事にした。
心配している一つの内容としては、その土地を買ったあとで、その土地の評価が大きくマイナスにされる場合、買い進めていく事の障壁になりやしないかという事です。
そういう観点で、共有地接道の土地に対する金融機関の評価方法と、すでに取得した物件の担保力としての評価の２つの観点で各金融機関にヒアリングする事にした。
まず私のメインバンクのR銀行から。
この銀行は私は２棟のアパートの融資をしてもらっています。
できる事なら将来も融資を引きたいところなんですが。。。
とりあえずヒアリングをしてみた。
＜R銀行の共有地接道の評価方法＞
１～２割程度の掛け値は入る可能性はある。
＜R銀行の共有地接道の担保評価方法＞
多少の掛け値は入るかもしれないがケースバイケースになる。
つづいて、取引はまだゼロだが、ちょくちょく案件を持ち込んで融資の相談をしている★銀行にも聞いてみた
＜★銀行の共有地接道の評価方法＞
１～２割は掛け値は入りますとの事。
＜★銀行の共有地接道の担保評価方法＞
イチイチ細かく既存物件の評価を行わないので基本的に掛け値は入らない可能性が高い。
つづいて、今回融資をお願いしているS信金にも聞いてみた。
＜S信金の共有地接道の評価方法＞
全く掛け値が入らないわけではないが、5％以下程度の微々たる掛け値がかかる。
＜S信金の共有地接道の担保評価方法＞
基本的に掛け値はかからない。
つづいて頻繁に融資相談をしている地元信金のK信金にも聞いてみた。
＜K信金の共有地接道の評価方法＞
評価額はゼロになるので、融資はできない。
＜K信金の共有地接道の担保評価方法＞
担当者次第だが、そんなに大きな掛け値ははいらないと思う。
まとめるとこんな感じでしょうか。
感触として買う時の評価として、10％～20％くらいの掛け値が入るというのが、多くの金融機関の考え方のようです。
一方で、実際にこの土地を買った後に、既存所有物件の担保評価としては共有地接道である事によるマイナスを厳密に考慮する金融機関はほとんどないみたいですね。
つまりうまく買う事ができたら、あとはなんとかなるという感じでしょうか。
そして買う時の金融機関の評価としては、一番大きなマイナスを加味する所でも20％くらいという感じですね。
つまりまとめると、共有地接道の土地は、
最大でも20％程度の掛け値しか入らない。
買った後の担保評価は通常の土地と比べてさほど大きい掛け値が入るわけではない。
という事になる。
この土地は、周辺の相場を考えると4500万円くらいだと考えています。
2700万円で買うというのは、ちょうど60％の金額（4割引き）で買う事になっています。
ワーストの評価額が、4500万円の80％の3600万円だとすると、今回の2700万円というのはそれよりも遥かに安い金額です。
これは十分に安いでしょう。
他にもいくつか考えるポイントはあるのですが、2700万円という相場より非常に安い価格であれば、買っても良しと判断しました。
難がある土地だが、そのデメリットを遥かに凌駕するくらい安い価格で買う事ができている。
という事で、2700万円でこの土地を購入する決断をしたのでした。
＜つづく＞
